So funktioniert ein Wohnkredit

Ein Wohnkredit ist speziell für den Kauf, Bau oder die Sanierung von Immobilien gedacht. Er wird mit einem günstigen Zinssatz angeboten, da er mit einer Immobilie besichert wird.

Gleichzeitig ist er zweckgebunden und darf ausschließlich für Wohnzwecke verwendet werden. Typisch ist auch die lange Laufzeit von bis zu 34 Jahren, wodurch die monatliche Rate reduziert wird.

Zur Besicherung des Wohnkredits wird eine Hypothek (Pfandrecht) im Grundbuch eingetragen. Die Rückzahlung des Wohnkredits erfolgt in monatlichen Pauschalraten, die die anfallenden Zinsen und die Rückzahlung des Kredites abdeckt.

Die Hypothek ist eine Sicherheit für die Bank bei einem Wohnkredit. Dabei wird die Bank im Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet, dass die Immobilie für den Kredit haftet. Kann der Kredit nicht zurückgezahlt werden, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten.

Die Hypothek bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung bestehen und kann danach gelöscht werden.

Bei einer Fixverzinsung bleibt der Zinssatz über einen vereinbarten Zeitraum gleich. Dieser wird beim Vertragsabschluss festgelegt und gilt beispielsweise für 5, 10, 15 oder 20 Jahre und kann nicht verändert werden.

Für Sie bedeutet das vor allem eines: Die monatliche Rate bleibt über die Dauer der Fixzinsvereinbarung gleich, was eine gute Planungssicherheit bedeutet und Sie vor steigenden Zinsen sowie damit verbundenen höheren Ratenzahlungen schützt.

Nachteilig ist, dass dieser Zinssatz oft etwas teurer ist und Sie in der Kreditrückzahlung weniger flexibel sind.  Möchten Sie bei einem Wohnkredit mit Fixverzinsung zusätzlich zur Rate Beträge vorzeitig zurückzahlen, so kann, ein Pönale, von bis zu 1 % für den zusätzlich rückbezahlten Betrag anfallen.

Bei einer variablen Verzinsung passt sich der Zinssatz regelmäßig an den Markt an. Grundlage ist ein Referenzzinssatz wie zum Beispiel der EURIBOR. Wählen Sie den 3-Monats-EURIBOR als Referenzzinssatz, wird der Zinssatz alle 3 Monate angepasst. Bei jeder Anpassung des Zinssatzes wird auch die Kreditrate angepasst. Die Details der Anpassung werden im Kreditvertrag vereinbart.

Durch die Zinssatzanpassungen kann sich Ihre Rate erhöhen oder senken. Variable Kredite sind meist zu Beginn günstiger als Fixzinsvereinbarungen und bieten mehr Flexibilität, etwa bei zusätzlichen Rückzahlungen. Außerdem profitieren Sie, wenn die Zinsen gleichbleiben oder sinken.

Allerdings besteht ein Zinssatzänderungsrisiko: Steigen die Zinsen, kann sich auch Ihre monatliche Ratenzahlung deutlich erhöhen. Dadurch ist diese Variante nicht geeignet, wenn Sie eine planbare Ratenzahlung bevorzugen.

Die Pauschalrate – auch Annuität genannt – ist die monatliche Kreditrate, die Sie regelmäßig zurückzahlen. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.

Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil höher und die Tilgung geringer. Im Laufe der Zeit verändert sich dieses Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Für Sie bedeutet das vor allem eines: Die monatliche Rate bleibt gleich und sorgt so für eine gute Planbarkeit. Bei variabler Verzinsung kann sich die Höhe der Rate jedoch verändern.

Neben dem eigentlichen Kreditbetrag fallen auch Kreditnebenkosten an. Diese sind ein wichtiger Bestandteil der Gesamtbelastung und sollten bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Man unterscheidet zwischen einmaligen und laufenden Kosten. Einmalige Kosten fallen zu Beginn an, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren der Bank, Kosten für die Bewertung der Immobilie sowie die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch.

Laufende Kosten entstehen über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg. Dazu zählen vor allem die Zinsen sowie mögliche Kontoführungsgebühren und vereinbarte Versicherungen.

Diese Kosten erhöhen Ihre monatliche und gesamte Belastung und sollten daher von Beginn an eingeplant werden.

Beim Immobilienkauf sind dem Kaufpreis auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese machen oft einen erheblichen Anteil aus. Hier gilt die Faustregel: rund 10 % des Kaufbetrages.

Diese Kaufnebenkosten sind meist nicht finanzierbar und müssen daher aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Die Nebenkosten bestehen aus mehreren wichtigen Bestandteilen:

• Grunderwerbsteuer:
  3,5 % vom Kaufpreis
• Grundbucheintragung Eigentumsrecht:
  1,1 % vom Kaufpreis 
• Notar- und Vertragserrichtungskosten:
  ca. 1 % – 3 %
  beinhaltet Kaufvertrag, Treuhandabwicklung
• Maklerprovision (falls vorhanden):
  3 % + 20 % USt = 3,6 %
   

Nebenkosten werden häufig unterschätzt, haben aber großen Einfluss auf Ihre Finanzierung. Sie erhöhen den Eigenkapitalbedarf und können nicht immer in den Kredit aufgenommen werden.

Wenn sie nicht von Anfang an eingeplant werden, kann das zu finanziellen Engpässen führen.