Damit Sie von Beginn an nichts Wichtiges übersehen
Ein Kaufanbot ist mehr als ein unverbindliches Angebot: In Österreich kann es mit Annahme durch den:die Verkäufer:in bereits zu einem rechtlich bindenden Kaufvertrag werden. Der anschließende Kaufvertrag regelt alle Details des Eigentumsübergangs verbindlich. Wer vorschnell unterschreibt, könnte oft bereits erhebliche finanzielle Verpflichtungen eingehen, aus denen man unter Umständen nicht einfach zurücktreten kann. Umso wichtiger ist es, möglichst gut informiert zu sein.
Bevor ein Kaufanbot unterfertigt werden sollte, ist es ratsam Einsicht in den Bauakt zu nehmen, bzw. die relevanten Dokumente wie beispielsweise Wohnungseigentumsvertrag, Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung oder Reparaturrücklage, zu sichten.
Ja, in vielen Fällen ist ein Kaufanbot bereits verbindlich. Mit der Annahme durch den Verkäufer kann ein rechtsgültiger Kaufvertrag entstehen. Ein Rücktritt ist dann meist nur eingeschränkt oder mit Kosten möglich. Dabei können bereits steuerliche Folgen eintreten, insbesondere die Grunderwerbsteuer. Eine Rückerstattung nach § 17 GrEStG ist nur bei vollständiger Rückabwicklung und unter strengen Voraussetzungen möglich.
Die Gültigkeit legen Sie im Kaufanbot selbst fest. Eine klare Frist – meist zwischen 7 und 14 Tagen – sorgt dafür, dass Ihr Angebot nicht unnötig lange offenbleibt.
Aufschiebende Bedingungen sind Ihr wichtigster Schutz. Sie stellen sicher, dass das Kaufanbot nur unter bestimmten Voraussetzungen gilt – etwa bei positiver Finanzierungszusage oder rechtlicher Prüfung. Ohne diese Absicherung sind Sie unter Umständen bereits gebunden.
Neben dem Kaufpreis sollte klar festgelegt werden, was darin enthalten ist – etwa eine Küche, Möbel, Zustand oder ein Parkplatz. So vermeiden Sie spätere Unklarheiten.
Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die oft unterschätzt werden. Dazu zählen unter anderem Steuern, Gebühren, Vertragskosten und Maklerprovisionen. Insgesamt sollten Sie mit rund 8 bis 10 % Zusatzkosten rechnen.
Der genaue Übergabetermin wird im Kaufanbot, spätestens im Kaufvertrag, festgelegt. Wichtig sind ein konkretes Datum, der Zustand der Immobilie bei Übergabe sowie der Zeitpunkt, ab dem Sie diese nutzen können.
Diese Formulierung bedeutet meist, dass die Gewährleistung eingeschränkt ist. Sichtbare Mängel gehen in der Regel zu Lasten des Käufers. Eine sorgfältige Prüfung vorab ist daher besonders wichtig.
Ein:e Notar:in oder Anwalt:Anwältin sorgt für die rechtliche Absicherung des gesamten Kaufprozesses. Dazu gehören die Vertragserstellung sowie die sichere Abwicklung über ein Treuhandkonto, um etwaige Insolvenzrisiken auszutarieren.
Das hängt von den Vereinbarungen im Kaufanbot, bzw. Vermittlung des Geschäfts, samt Namhaftmachung der Parteien, ab. In vielen Fällen ist die Provision fix geregelt – teilweise auch dann, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Ein genauer Blick auf die Vertragsklauseln ist daher entscheidend.
Der Kaufvertrag wird in der Regel nach Annahme des Kaufanbots erstellt. Er konkretisiert alle zuvor vereinbarten Punkte und wird von einem:einer Notar:in oder Rechtsanwalt:Rechtsanwältin ausgearbeitet.
In der Regel wird der Kaufvertrag von einem:einer Notar:in oder Rechtsanwalt:Rechtsanwältin erstellt. Oft bestimmt dies der:die Käufer:in oder es wird einvernehmlich festgelegt. Wichtig ist, dass die Interessen beider Parteien ausgewogen berücksichtigt werden.
Der Kaufvertrag enthält sämtliche Details der Transaktion, insbesondere Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistung, Lastenfreiheit der Immobilie sowie die Eintragung ins Grundbuch.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt üblicherweise über ein Treuhandkonto eines:einer Notars:Notarin oder Rechtsanwalts:Rechtsanwältin. Der Betrag wird erst dann an den Verkäufer ausbezahlt, wenn alle Voraussetzungen der Treuhandvereinbarung erfüllt sind.
Bei der Treuhandabwicklung verwaltet ein:e Notar:in oder Anwalt:Anwältin den Kaufpreis treuhändig. Damit wird sichergestellt, dass Käufer und Verkäufer gleichermaßen abgesichert sind und die Zahlung erst bei rechtmäßiger Durchführung und Auszahlungsreife erfolgt.
Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt nach (beglaubigter) Unterfertigung des Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises. Erst mit der Eintragung werden Sie rechtlich als Eigentümer:in der Immobilie anerkannt.
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa wenn vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte bestehen. Ohne solche Regelungen ist ein Ausstieg meist nur mit erheblichen Kosten, einem Gerichtsverfahren oder gar nicht möglich.
Die MyHome Community unterstützt Sie gemeinsam mit Notarsubstitut Rolf-Philipp Kämpf vom Notariat Peter Bauer dabei, einige zentrale Aspekte besser zu verstehen, um Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung zu unterstützen.
Quelle: Notarsubstitut Rolf-Philipp Kämpf vom Notariat Peter Bauer
