UniCredit Bank Austria Analyse
Die Leistbarkeit von Wohneigentum hat sich 2025 das dritte Jahr in Folge verbessert
- Nach dem Rückgang der Preise für Wohnimmobilien in den Jahren 2023 und 2024 haben die Immobilienpreise im Jahr 2025 leicht angezogen
- Durch den Anstieg der Nettoeinkommen um über 3,5 Prozent hat sich die Leistbarkeit von Wohnimmobilien 2025 trotz der um 2,6 Prozent gestiegenen Wohnimmobilienpreise das dritte Jahr in Folge verbessert
- Im Vergleich zu 2010 hat sich die Leistbarkeit, also das Verhältnis der Nettoeinkommen zu den Immobilienpreise in Österreich jedoch um 20 Prozent verschlechtert
- Die Leistbarkeit ist im langfristigen Vergleich in allen Bundesländern gesunken, jedoch hat die regionale Spreizung zugenommen
- Als Folge der langfristig verringerten Leistbarkeit ist die Nachfrage nach Mietobjekten gestiegen und hat einen Mietanstieg über der Inflation ausgelöst. Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen
- Weiterer Anstieg der Immobilienpreise 2026/27 erwartet, etwa auf dem Niveau der allgemeinen Inflation
„Nach zwei Jahren mit sinkenden Wohnimmobilienpreisen um insgesamt mehr als 3 Prozent kam es 2025 zur Trendwende“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer und ergänzt: „Trotz leicht steigender Preise für Wohnimmobilien hat sich auch 2025 die Leistbarkeit aufgrund der stärker gestiegenen Einkommen verbessert. Seit 2022 kam zu einer Erhöhung der Leistbarkeit gemessen am Verhältnis der Nettoeinkommen zu den Immobilienpreisen um mehr als ein Fünftel.“
Immobilienpreise steigen wieder
Begünstigt durch gesunkene Finanzierungskosten stabilisierten sich die Preise für Wohnimmobilien in der ersten Hälfte 2025 und begannen in der zweiten Jahreshälfte zu steigen. Nach dem Rückgang der Immobilienpreise 2023 und 2024 um insgesamt 3,2 Prozent gemäß Häuserpreisindex (HPI) der Statistik Austria legten die Preise 2025 im Durchschnitt um 2,6 Prozent zu.
„Trotz der eingesetzten Trendwende sind Wohnimmobilien aktuell noch günstiger als im Jahr 2022. Nach unserer Schätzung betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Österreich 2025 ca. 4.100 Euro und für Einfamilienhäuser knapp 2.800 Euro. Das stellt eine Ersparnis von rund 250 bzw. ca. 120 Euro pro Quadratmeter gegenüber 2022 dar“, meint UniCredit Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl.
Im langfristigen Vergleich ergibt sich jedoch ein anderes Bild. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Wohnimmobilien deutlich gestiegen. Die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank verstärkt durch unkonventionelle Maßnahmen, wie den unterschiedlichen Wertpapierkaufprogrammen, hat einerseits besonders günstige Finanzierungsbedingungen geschaffen und andererseits die Veranlagung in Wohnimmobilien besonders attraktiv gemacht. Die Nachfrage wurde zudem durch den hohen Wohnbedarf als Folge eines kräftigen Bevölkerungswachstums verstärkt.
„Im Durchschnitt haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich von 2010 bis 2025 mehr als verdoppelt. Die Immobilienpreise legten in diesem Zeitraum um 116 Prozent zu. Während sich bei Einfamilienhäusern der Quadratmeterpreis verdoppelt hat, stieg der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen sogar um 120 Prozent an“, so Pudschedl.
Leistbarkeit von Wohnimmobilien trotz gestiegener Preise auch 2025 verbessert
Das durchschnittliche Nettoeinkommen eines unselbständig Beschäftigten in Österreich stieg seit 2022 insgesamt um 20 Prozent. Damit hat sich in diesem Zeitraum die Leistbarkeit von Wohnimmobilien deutlich erhöht. Das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen reichte 2022 für den Erwerb von 7 Quadratmetern Wohnraum (gewichteter Durchschnitt aus Eigenheim und Eigentumswohnung). 2025 konnten mit dem Jahreseinkommen im Durchschnitt sogar 8,8 Quadratmeter an Wohnraum finanziert werden, aufgrund der unterschiedlichen Preisentwicklung etwas mehr bei Einfamilienhäusern und weniger bei Eigentumswohnungen.
„Das Verhältnis der Nettoeinkommen zu den Immobilienpreise verbesserte sich in den vergangenen drei Jahren um mehr als 20 Prozent. Da sich ab 2010 bis heute die Immobilienpreise mehr als verdoppelt haben, während das durchschnittliche Nettoeinkommen in Österreich ‚nur‘ um 73 Prozent zugelegt hat, verringerte sich der reale Wert eines Jahreseinkommens bezogen auf die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in den vergangenen fünfzehn Jahren hingegen um rund 25 Prozent“, meint Pudschedl und ergänzt: „Statt für 10 Quadratmeter im Jahr 2010 reichte ein österreichisches Nettojahreseinkommen 2025 nur noch zur Finanzierung von etwa 8 Quadratmetern einer Eigentumswohnung bzw. für 11,8 Quadratmeter eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Im Jahr 2010 konnten damit noch 13,5 Quadratmeter eines Einfamilienhauses finanziert werden.“
Oder anders ausgedrückt: Für eine Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern musste 2025 ein Haushalt 12,5 Jahreseinkommen einsetzen, für ein Haus mit 100 Quadratmetern 8,5 Jahreseinkommen. Im Jahr 2010 waren es nur 10 bzw. 7,4 Jahreseinkommen. Im Jahr 2022 waren es allerdings sogar 16 bzw. über 10,5 Jahresgehälter gewesen.
Leistbarkeit von Wohnimmobilien in Wien und im Westen am geringsten, in Burgenland und in der Steiermark am höchsten
„Die Leistbarkeit von Immobilien gemessen an der Einkommensentwicklung im Verhältnis zur Preisentwicklung ist stark vom Standort der Immobilie abhängig. Während die Einkommensunterschiede innerhalb Österreichs gering sind, sind die Preisunterschiede von Immobilien in den einzelnen Bundesländern sehr hoch“, meint Pudschedl.
Das höchste Jahresnettoeinkommen aller Bundesländer wurde 2025 mit knapp unter 35.000 Euro bzw. 106,8 Prozent des Österreichdurchschnitts in Niederösterreich erreicht. Dagegen kostete ein Einfamilienhaus pro Quadratmeter nur 91 Prozent und eine Eigentumswohnung sogar nur 73 Prozent des Österreichdurchschnitts. Besonders günstig ist die Lage im Burgenland mit einem Jahresnettoeinkommen von 106,5 Prozent des Österreichdurchschnitts bei den niedrigsten Wohnimmobilienpreisen im Vergleich zum Österreichschnitt von nur 65,1 Prozent für Einfamilienhäuser bzw. 47,6 Prozent für Eigentumswohnungen. Am anderen Ende des Spektrums liegt die Bundeshauptstadt Wien mit einem Nettoeinkommen von 96,5 Prozent des Österreichdurchschnitts und den höchsten Immobilienpreisen von 198 Prozent bei Häusern und 123 Prozent bei Eigentumswohnungen des bundesweiten Durchschnitts.
„Eine Rangliste der Leistbarkeit von Wohnimmobilien führt der Erwerb eines Einfamilienhauses im Burgenland an. Stellt man das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen eines burgenländischen unselbständig Erwerbstätigen in Relation zu den Wohnimmobilienpreisen mussten für 100 Quadratmeter Wohnfläche 2025 im Durchschnitt nur 5,2 Jahresnettoeinkommen eingesetzt werden. Am anderen Ende der Leistbarkeit steht der Erwerb eines Einfamilienhauses in Wien. Für 100 Quadratmeter wurden sogar 17,4 durchschnittliche Wiener Jahresnettoeinkommen benötigt“, so Pudschedl.
Hinsichtlich der Leistbarkeit von Einfamilienhäusern hat sich in den vergangenen drei Jahren in allen Bundesländern eine positive Entwicklung gezeigt. Vor allem in Vorarlberg, Salzburg, Tirol und Wien hat sich eine deutliche Erhöhung der Leistbarkeit ergeben. Aktuell sind in diesen vier Bundesländern um jeweils mehr als vier Jahreseinkommen weniger für 100 Quadratmeter notwendig als 2022. Allerdings ist die Leistbarkeit im langfristigen Vergleich in allen Bundesländern gegenüber 2010 geringer. Insbesondere die Entwicklung in Tirol sticht negativ hervor mit einer drastischen Verringerung der Leistbarkeit. Im Durchschnitt sind aktuell mehr als 5 Jahreseinkommen mehr notwendig für den Erwerb eines Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern als im Jahr 2010. Im Österreichdurchschnitt betrug der Anstieg nur 1,1 Jahresnettoeinkommen.
Auch hinsichtlich der Leistbarkeit von Eigentumswohnungen hat sich in den vergangenen drei Jahren in allen Bundesländern eine Verbesserung ergeben. Im Bundesschnitt verringerte sich die Anzahl der Nettojahreseinkommen, die für den Erwerb einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern eingesetzt werden müssen, um 3,4. Eine überdurchschnittlich günstige Entwicklung zeigte sich in Wien, Tirol, Vorarlberg und Kärnten, zum Teil jedoch von besonders hohen Werten ausgehend. So waren im Jahr 2022 in Wien, Tirol und Vorarlberg jeweils rund um 20 Jahreseinkommen für den Kauf einer Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern notwendig.
Die Ergebnisse für Wien als einziges Städtebundesland sind mit den Entwicklungen in den Flächenbundesländern nur bedingt vergleichbar. Auch in den einzelnen Bundesländern bestehen zwischen den städtischen und den ländlichen Regionen erhebliche Unterschiede, die sich im Bundesländerdurchschnitt kaum widerspiegeln. So bestehen vor allem in den Bundesländern mit größeren Ballungsräumen, wie in der Steiermark mit Graz, in Oberösterreich mit Linz, in Salzburg mit der Stadt Salzburg und in Tirol mit Innsbruck deutliche regionale Unterschiede.
Mieten ziehen weiter an
„Während sich die Leistbarkeit von Wohneigentum seit 2022 erhöht hat, nahm die Leistbarkeit von Mietobjekten deutlich ab. Die Mieten sind in den vergangenen drei Jahren im Durchschnitt um 20 Prozent gestiegen, während die Wohnimmobilien sich im gleichen Zeitraum geringfügig verbilligt haben. Da die Nettoeinkommen seit 2022 im Durchschnitt ebenfalls um rund 20 Prozent zugelegt haben, hat sich die relative Leistbarkeit von Mietobjekten gemessen an der Einkommensentwicklung im Durchschnitt seitdem jedoch nicht verändert“, meint Pudschedl.
Allerdings kam es bei Neuvermietungen im Vergleich zu Bestandsmieten zu einer deutlich höheren Dynamik, was auf eine Verringerung der Leistbarkeit im Verhältnis zur Einkommensentwicklung in diesem Bereich schließen lässt. Dieser Trend wird aufgrund der langfristig verringerten Leistbarkeit von Eigentum für breite Bevölkerungsgruppen voraussichtlich anhalten und über eine hohe Nachfrage auch in den kommenden Jahren für einen Anstieg der Mieten über der Verbraucherpreisinflation sorgen.
Stabilisierung der Immobilienpreisentwicklung
Für 2026 und 2027 gehen wir von weiter steigenden Immobilienpreisen etwa in der Höhe der allgemeinen Inflation zwischen zwei und drei Prozent aus. Zum einen werden die Neubaupreise voraussichtlich weiter zulegen. Der neuerliche energiepreisbedingte Inflationsschock durch den Krieg im Iran wird die Materialkosten und mit etwas Verzögerung auch die Lohnkosten erhöhen. Damit wird die Entwicklung der Baukosten und -preise, die sich in den vergangenen beiden Jahren kaum verändert haben, wieder eine Aufwärtstendenz aufweisen. Zum anderen ist in den kommenden Jahren eine zumindest leicht steigende Nachfrage nach gebrauchtem und meist leistbarerem Wohneigentum zu erwarten.
„Der nachfrage- und kostenbedingte Anstieg der Immobilienpreise in den kommenden Jahren wird auch durch ein enges Angebot geschürt werden, als Folge geringer Fertigstellungen nach dem Einbruch der Baubewilligungen ab 2022. Trotz möglicher Leitzinsanhebungen durch die EZB als Reaktion auf die Folgen des Iran-Konflikts werden die Finanzierungsbedingungen weiterhin günstig sein, was den Erwerb von Wohneigentum auch aus Veranlagungsmotiven stärken dürfte, zumal eine nachfragebedingt anhaltend hohe Mietpreisdynamik eine ansprechende Renditeentwicklung in der Vermietung verspricht“, meint Bruckbauer abschließend.
Weitere Informationen in unserer Analyse: Normalisierung am Wohnimmobilienmarkt, UniCredit Bank Austria, Mai 2026.
Rückfragen:
UniCredit Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Walter Pudschedl, Tel.: +43 (0) 50505-41957;
E-Mail: walter.pudschedl@unicreditgroup.at