Grundstückskauf und Neubau oder Renovierung.
Diese acht Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre vier Wände planen.
Die erste eigene Immobilie ist ein großer Schritt – und für viele auch die größte Finanzierung in ihrem Leben. Da gehen einem viele Fragen durch den Kopf: Neu bauen oder gebraucht sanieren? Haus oder Wohnung? Wie erkennt man, ob die Lage gut ist? Welche finanziellen Stolpersteine muss man bedenken? Fragen über Fragen, auf die Bank Austria Immobilien-Spezialist Christian Grüneis die Antworten kennt.
1. Haus neu bauen oder sanieren?
Generell rät Christian Grüneis: „Normalerweise ist der Ankauf eines fertigen Einfamilienhauses billiger als ein Neubau. Der Nachteil ist, dass es bei der Renovierung unerwünschte Überraschungen geben kann, die teuer werden können. Das betrifft vor allem Häuser, die vor 1980 errichtet wurden, weil damals die Bauordnung oft nicht so streng eingehalten wurde. Wichtig: Bei einem gebrauchten Haus müssen eine Baubewilligung und eine Benützungsbewilligung vorliegen.“
Tipp: Kein Hauskauf ohne Benützungs- und Baubewilligung!
Was die Finanzierung betrifft, haben wir wertvolle Tipps zum Grundkauf und zur Finanzierung für Sie zusammengestellt. Lesen Sie weiter, welche nützlichen Punkte beim Grundkauf unbedingt beachtet werden sollten und welche Zusatzkosten zu kalkulieren sind.
2. Wie kann man als Laie erkennen, ob ein Grundstück gut ist oder nicht?
Lautet die Entscheidung Neubau, dann muss zuerst der passende Baugrund her. Oft verliebt man sich in die Aussicht und die Landschaft. Man sollte aber auch die Ohren spitzen. So rät Grüneis, sich bei der Besichtigung mit Nachbar:innen zu unterhalten: „Fragen Sie, welche Erfahrungen Ihre Nachbar:innen beim Hausbau hatten. Wie sieht es mit der Grundbeschaffenheit aus?“
Sollte es sich um ein neu aufgeschlossenes Grundstück handeln, rät Grüneis, sich den Pflanzenbestand und den Baumbestand anzusehen. „Anhand der Arten können Sie auf den Boden schließen, z. B. ob dieser feucht oder trocken ist.“ Das spielt später beim Bau eine große Rolle.
Bebauungsmöglichkeiten: Bei der Gemeinde nachfragen!
„Fragen Sie bei der Gemeinde nach, wie es um die Bebauungsmöglichkeiten bestellt ist“, rät Grüneis. „Das betrifft die Bauordnung, eine etwaige Gefahrenzone, einen Altlastenverdacht etc. Fragen Sie auch nach der Flächenwidmung. Schlagwort Bauland Agrar: Hier kann jederzeit auch ein landwirtschaftlicher Betrieb errichtet werden. Klären Sie bereits im Vorfeld, ob Sie Ihr Traumhaus auch auf Ihrem Traumgrund bauen dürfen.“
3. Wie kann man als Laie erkennen, ob ein bestehendes Haus in Ordnung ist oder ob es sich um eine Ruine handelt?
Entscheiden Sie sich für ein bestehendes Haus und eine Sanierung, denken Sie bitte immer an den österreichischen Filmklassiker „Hinterholz 8“. Damit Ihnen dieses Desaster erspart bleibt, holen Sie Expertenmeinungen ein - so können Sie Fehler beim Immobilienkauf vermeiden. „Bei einem bestehenden Gebäude immer einen Bausachverständigen miteinbeziehen – nicht beim ersten Besichtigungstermin, aber sicher vor der Abgabe eines verbindlichen Angebotes. Diese Kosten sind gut investiert, weil man als Laie viele Baumängel nicht erkennen kann“, so Grüneis.
4. Was ist besser: Ziegelmassivhaus oder Fertigteilhaus?
Hierzu meint der Immobilien-Spezialist Grüneis: „Was die Lebensdauer betrifft, ist ein Ziegelmassivhaus sicher etwas besser als eine Holzriegelkonstruktion. Aber natürlich ist ein Ziegelbau teurer, und die Bauphase dauert länger. Die Entscheidung hängt also hauptsächlich davon ab, wie teuer das Haus sein darf und wie schnell man einziehen möchte.“
5. Wohnungskauf im Neubau: Auf welche Dinge muss man bei der Begehung und bei der Planbesprechung mit dem Bauträger achten?
Wer seine Eigentumswohnung bereits in der Planungsphase kauft, hat viele Vorteile: Man ist von Phase eins weg involviert, kann den Bau verfolgen, Änderungen ohne hohe zusätzliche Kosten durchführen und sich – je nach Budget – die beste Lage sichern.
6. Wie erkennt man die „beste Wohnung“?
„Achten Sie bei der Begehung auf die Helligkeit der Wohnung und die Lage innerhalb des Hauses“, rät Grüneis. „Wohnungen im Erdgeschoß haben meistens höhere Energiekosten als Wohnungen im Mittelgeschoß. Dachgeschoßwohnungen erhitzen schneller als Erdgeschoßwohnungen und müssen klimatisiert werden. Fragen Sie den Bauträger nach dem Bodenaufbau. Gibt es eine Fußbodenheizung? Verlangen Sie eine Ausstattungsbeschreibung. Hier werden die verwendeten Materialien bis hin zu den Steckdosen ganz genau beschrieben .“
7. Welche „Kostenfallen“ gibt es bei einem Neubau?
„Beim Neubau ist es nicht der Rohbau, der Kostenüberschreitungen verursacht. Hohe Kosten verursachen die Fertigstellungsarbeiten, wenn etwa bessere Böden verlegt oder hochwertigere Fenster eingebaut werden sollen“, sagt Grüneis. Seine Empfehlung: Lieber zwei Monate länger planen und viele Kostenvoranschläge einholen.
Das gilt übrigens auch für Fertigteilhäuser: Holen Sie Alternativangebote ein, bevor Sie bei der Bemusterung bereits den Auftrag erteilen. Oft kommt es günstiger, wenn man sich selbst um Dinge wie Türen, Badezimmer, Elektriker etc. kümmert.
Ganz wichtig: „Der Keller ist das Teuerste“, so Grüneis. „Man sollte sich immer gut überlegen, ob ein Kellergeschoß wirklich notwendig ist. Gerade dort kommt es oft zu Baumängeln (z. B. Wassereintritt), die nur mit hohem finanziellen Aufwand behoben werden können.“
Auch beim Grundkauf können unerwartete Kosten anfallen: Lesen Sie hier welche Grundkauf-Tipps Sie beachten sollten.
Erstellen Sie eine Zeitleiste mit den geplanten Start- und Fertigstellungsterminen, um die Handwerker besser koordinieren zu können.
8. Welche „Kostenfallen“ gibt es bei einer Renovierung?
Renovierungskosten sind ein endloses Thema. Oft werden die tatsächlichen Kosten erst bei den Umbauarbeiten klar. „Deshalb vor den Renovierungsarbeiten einen gemeinsamen Termin mit den ausführenden Firmen vereinbaren. So können diese ihre Arbeiten abstimmen, und es kommt zu keinen Bauverzögerungen“, rät Grüneis.
Die höchsten Kosten bei Umbauten entstehen bei großen Arbeiten wie dem Entfernen von Mauern, Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage oder wenn etwa der Kamin nicht mehr passt und ein neuer errichtet werden muss oder wenn die Elektrik erneuert oder die Abflussrohre getauscht werden müssen. Nicht zu vergessen sind die Kosten für ein Ersatzquartier, wenn das Objekt während der Renovierung nicht bewohnbar ist.
Fazit: Man kann im Leben nicht alles planen. Beim Hausbau oder bei Renovierungsarbeiten sollte man es aber versuchen, um Kostenexplosionen zu vermeiden. Natürlich können immer unerwartete Kosten entstehen, die Überraschung ist aber geringer, wenn man sich darauf vorbereitet.
Ein abschließender Tipp vom Profi: „Man sollte immer und überall den Preis verhandeln, selbst den Kaufpreis einer Immobilie. Mehr als ein Nein kann nicht passieren. Die beste Verhandlungsbasis sind übrigens immer mehrere Angebote.“
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