Wir haben mit unserem Bank Austria Experten für Wohn- und Baufinanzierung gesprochen und für Sie zusammengefasst, worauf Sie bei einem Immobilienkredit achten sollten.
Wenn es um die eigene Immobilie geht, steht und fällt alles mit der Wohn- und Baufinanzierung. Ob für die erste eigene Wohnung, das Eigenheim im Grünen oder die Sanierung bereits vorhandener Besitztümer: Gute Vorbereitung und transparente Kommunikation sind das A und O für eine erfolgreiche Finanzierung – vom Kreditantrag bis zur Abwicklung.
Die Grundvoraussetzungen für einen Kredit
Sie müssen volljährig bzw. geschäftsfähig sein und über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Das bedeutet: Entweder Sie sind angestellt oder selbständig erwerbstätig. Dabei wird überprüft wie hoch Ihr Einkommen ist und wie hoch die Lebenserhaltungskosten sind. Dadurch erhält man schnell eine Vorstellung davon, wie viel Geld vorhanden ist, um den regelmäßigen Aufwand pro Monat zu finanzieren.
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| Kreditbetrag: | € 200000 |
| Laufzeit: | 25 Jahre |
| Sollzinssatz, variabel: Der Sollzinssatz ist jener Zinssatz, welcher der Finanzierung zu Grunde liegt und und zur Berechnung der Rückzahlungen herangezogen wird. Im Sollzinssatz sind keine Spesen, Gebühren oder Kosten enthalten. Er ist abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung. In diesem Beispiel wird ein derzeit realistischer variabler Zinssatz angenommen, wobei es auch Fixzinsangebote gibt. | 4.000 % p.a. |
| Bearbeitungsspesen: Die Bearbeitungsspesen decken jene Kosten ab, die mit der Aufnahme des Kredits zusammenhängen. Die Bearbeitungsgebühr beträgt bei diesem Beispiel einmalig 1,25% des Kreditbetrags. | € |
| Schätzgebühr: Die Schätzgebühr stellt die Kosten dar, die bei der Ermittlung des Werts der zu finanzierenden Immobilie anfallen. Die Höhe der Schätzgebühr richtet sich nach der Objektart sowie der Notwendigkeit einer Vorortbesichtigung. Der angeführte Betrag stellt die Maximalhöhe dar.“ | € |
| Grundbucheintragung: Wenn Eigentum mit einem Kredit finanziert wird, muss das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen 1,2 Prozent des Pfandbetrages (von 120 Prozent des Kreditbetrags) an. Die Eintragungsgebühr wird im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben. | € |
| Kontoführung vierteljährlich: | € |
| Auszahlungsbetrag: | € |
| Effektivzinssatz: Im Effektivzinssatz sind alle Kosten, Spesen und Gebühren der Finanzierung berücksichtigt. In dieser beispielhaften Berechnung unberücksichtigt bleibt eine etwaige Risikovorsorge zur Absicherung des Kredits. | % p.a. |
| Zu zahlender Gesamtbetrag: | € |
Sämtliche Werte im Berechnungsbeispiel verstehen sich als unverbindliche Richtwerte. Vorbehaltlich positiver Kreditentscheidung.
Tipp vom Experten: Der Aufwand für die Überprüfung der Kreditfähigkeit ist bei Angestellten (also unselbständig Beschäftigten) etwas geringer. Worauf Sie als Selbstständige:r zusätzlich achten müssen, verrät Ihnen der:die Bank Austria Berater:in gerne in einem persönlichen Gespräch.
Die wichtigsten Unterlagen für das Beratungsgespräch
Folgende Papiere sollten Sie auf alle Fälle zum Erstgespräch mitbringen. Welche Dokumente Sie zusätzlich benötigen, teilt Ihnen Ihr:e Berater:in individuell mit.
- Gehaltszettel
- Unterlagen zur Liegenschaft (idealerweise ein Exposé und Pläne)
- Kostenaufstellung
- Haushaltsrechnung
Finanzierung mit oder ohne Eigenmittel
„Es gibt die uralte Regel, wonach man beim Kauf einer Liegenschaft mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln aufbringen sollte“, sagt Christian Grüneis, Bank Austria-Experte für Wohn- und Baufinanzierungen. Und: „Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens betragen, ausgehend von durchschnittlich 4 Prozent Verzinsung auf 25 bis 30 Jahre.“
Die Höhe an Eigenmittel sei aber individuell verhandelbar: „Es gibt auch Leute, die gänzlich ohne Eigenmittel finanzieren. Das hängt stark von der Relation von Rückzahlungsrate und Einkommen ab“, erklärt Grüneis.
Tipp vom Experten: Die Höhe an Eigenmittel kann sich positiv auf den Zinssatz auswirken.
Objektwert als Finanzierungsorientierung
„Der wichtigste Wert bei einer Immobilie ist immer der Liegenschaftswert“, sagt Grüneis. Ist das Objekt ein Schnäppchen, liegt der Preis im üblichen Rahmen oder ist er gar überzogen? Das wirkt sich naturgemäß auf die Kreditvergabe aus. Was die Immobilie wert sein kann, ermittelt ein:e Expert:in von der Bank Austria im Rahmen eines Bewertungsprogramms für Sie. Gemeinsam mit der TU Wien wurde hier ein spezielles Vorgehen entwickelt. Dazu wurden alle Kaufverträge seit 2008 analysiert. Das Ergebnis: Ein nahezu treffsicheres System, das jedes Objekt aufgrund seiner Details bewerten kann.
Tipp vom Experten: „Da die Wertigkeit eines Objekts von ganz unterschiedlichen Dingen abhängen kann, ist es zunächst ganz wichtig sich vor Ort ein Bild zu machen und ein Gefühl für die Immobilie zu bekommen. Liegt das Objekt in einem aufstrebenden Gebiet? Wie ist die Infrastruktur? Wie ist es um die Lärmbelästigung bestellt? Kann die Sicht noch verbaut werden? Hilfreich ist es darüber mit Nachbarn zu sprechen.“
Individuelle Kreditlaufzeit und Sondertilgung
Die Laufzeit jedes Kredits ist individuell gestaltbar und bis zu 30 Jahren möglich. Derzeit sind nur noch tilgende Varianten vorgesehen, also keine Ansparvarianten oder Ballonfinanzierungen mehr.
Bei einer Ansparvariante handelt es sich um eine endfällige Finanzierung. Das Geld wird über einen sogenannten Tilgungsträger bezahlt. Das kann eine Versicherung sein, oder Wertpapiere. Der Wert dieser Tilgungsträger soll am Ende den Kredit bezahlen können. Vor einigen Jahren waren das die klassischen Fremdwährungsfinanzierungen. Diese Art von Finanzierungen wurde durch das Hypothekarkreditgesetz vom 16. März 2016 untersagt. Endfällige Finanzierungen sind nur noch durch 100 Prozent Barsicherheiten möglich.
Bei einer Ballonfinanzierung wird am Ende der Laufzeit ein fixer einmaliger Rückzahlungsbetrag vereinbart. Beispiel: Die Finanzierung von 200.000 Euro wird mit einer Schlusszahlung von 50.000 Euro vereinbart. Die Rate des Kredits wird also auf Basis von 150.000 Euro berechnet. Solche Finanzierungen werden von der Bank Austria nicht angeboten.
Zur Sondertilgung: „Im variablen Bereich verrechnen Banken derzeit keine Pönale. Der:Die Kund:in kann ohne Probleme tilgen und hat keine Kündigungsfristen auf den Kredit. Bei einer Fixzinsvereinbarung fällt meist 1 Prozent Pönale vom eingezahlten Betrag an“, sagt Grüneis. Er rät immer dazu die Karten auf den Tisch zu legen: „Die Bank ist da, um zu reden.“
Finanzielle Doppelbelastung vermeiden: Immobilienfinanzierung für Bauvorhaben
Was aber, wenn das Wunschhaus oder die Traumwohnung erst gebaut wird und man noch eine Zeit lang in der Mietwohnung bleiben muss? „Sofern es sich um Immobilienobjekte handelt, die sich noch im Bau befinden, bieten wir unseren Kund:innen an die ersten drei Jahre nur die Zinsen zu zahlen, um eine Doppelbelastung zu vermeiden“, sagt Grüneis.
Bei einem Kredit muss man auch immer die Nebenkosten mit einkalkulieren. Diese betragen ca. 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum finanzierenden Kaufpreis und setzen sich durch folgende Punkte zusammen:
- Grundbucheintragungskosten von 1,2 % der Hypothek
- Bearbeitungsentgelt
- Schätzgebühren
- Legalisierungskosten (Beglaubigung) der Unterschriften auf Pfandurkunden
- Treuhandabwicklungsspesen (beim Kauf einer neuen Liegenschaft)
- Kontoführungsentgelt
Arbeitslosigkeit: „Mit der Bank sprechen“
Und was, wenn der Traum von der Wunschimmobilie ins Wanken gerät, etwa aufgrund von Arbeitslosigkeit? Experte Grüneis rät eindringlich: „Nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern mit der Bank sprechen.“ Am Kredit ändere sich vorerst nichts. Verkaufen müsse man die Immobilie jedenfalls nicht sofort, wie viele denken. Grüneis rät in diesem Zusammenhang natürlich auch, zu sich selbst ehrlich zu sein: kann man sich die Rate leisten? Welche Möglichkeiten hier bestehen können Sie wiederum individuell mit Ihrem:Ihrer Berater:in klären.
Wer in Karenz geht, muss sich auch nicht fürchten
Die Karenz ändert am Kredit nichts. Allerdings sollte man sich bereits zuvor Gedanken machen, ob die Rate auch in dieser Zeit problemlos getilgt werden kann. Ansonsten gilt wieder: „Sprechen Sie mit Ihrem:Ihrer Berater:in. Die Bank ist immer um eine Lösung bemüht.“
Tipp vom Experten: Kalkulieren Sie nicht nur Arbeitslosigkeit oder Karenz als Eventualität ein, sondern auch den Fall wieder steigender Zinsen: Können Sie die Rate auch dann noch bezahlen?
