Eine Immobilie zu erben, bringt erstmal eine Menge neuer Aufgaben und Entscheidungen, aber auch Kosten und Finanzierungsbedarf mit sich. Mit den richtigen Informationen kann diese Herausforderung gemeistert werden.
Zu Erben, bedeutet oft von einem Todesfall in der Familie betroffen zu sein. Zusätzlich zur emotionalen Belastung müssen auch noch schnell Entscheidungen getroffen werden. Die größte davon ist, wie die geerbte Immobilie – meist das Haus oder die Wohnung – in Zukunft genutzt werden soll: Wollen Sie selbst darin wohnen? Sollen Sie die Anlage kurz- oder langfristig vermieten? Oder ist ein Verkauf doch die beste Option? Da zu diesem Zeitpunkt die Belastung hoch ist, ist es ratsam, sich Expertise von außen zu holen. Gemeinsam können dann die wichtigsten Fragen geklärt werden:
- Ist die Immobilie mit Schulden belastet?
- Wird die Immobilie alleine geerbt oder gemeinsam mit anderen?
- Wie hoch ist der Wert der Immobilie?
- Wie hoch sind die Renovierungskosten für die jeweilige Nutzung?
- Wie können diese Kosten finanziert werden?
Zu den beratenden Expert:innen gehören das Finanzamt, da es in erster Linie um kostenintensive Steuerfragen geht, der:die Notar:in und die Immobilienspezialist:innen Ihrer Bank. Hier werden auch die Vor- und Nachteile der einzelnen Finanzierungsformen, wie Zwischenfinanzierung, WohnKredit etc. besprochen.
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Im Erbe wohnen
Wenn Sie in die geerbte Immobilie ziehen, bleiben persönliche Erinnerungen auch nach einem Umbau erhalten. Die Immobilie hat für Sie einen emotionalen und dadurch individuell einschätzbaren Wert. Je nach Baujahr, Bausubstanz, Zustand der Immobilie und eigenen Wünschen kommen unterschiedlich hohe Renovierungskosten hinzu. Je nachdem wie gut die Immobilie in Schuss gehalten und laufend erneuert wurde, ist mit Kosten zwischen 500 und 1000 Euro je Quadratmeter zu rechnen. Auch für Ihren Eintrag ins Grundbuch fallen Gebühren an. Immobilienspezialist:innen sind geschult darin – eventuell gemeinsam mit Steuerberater:innen, Architekt:innen, Ziviltechniker:innen und anderen fachkundigen Helfer:innen – die Substanz und die finanziellen Mittel für die notwendige Renovierung abzuschätzen. Zusätzlich zu diesen Kosten können auch Erbschafts- und Grunderwerbssteuer anfallen.
Das Erbe vermieten
Entscheiden Sie sich eine Immobilie zu sanieren oder zu renovieren, um sie vermieten zu können, sollten Sie sich dabei nicht nur nach dem eigenen Geschmack richten, sondern die potenziellen Mieter:innen mitbedenken. Soll die Wohnung oder das Haus auf Online-Plattformen, wie Airbnb, zur kurzfristigen Miete angeboten werden, ist es ratsam sich den Stil der anderen Angebote anzusehen. Im Fall einer klassischen, Jahre andauernden Vermietung, sollten Sie Ihre zukünftigen Mieter:innen in die Renovierung miteinbeziehen und gewisse Entscheidungen gemeinsam treffen. Bei allen Varianten ist es notwendig, gemeinsam mit Expert:innen die angestrebten Einnahmen und die laufenden Kosten wie Steuern, Betriebskosten und Abgaben genau zu analysieren. Auf Basis dieser Kosten sollten Sie Ihre Pläne abwägen und sie einem ersten Reality Check unterziehen. So muss etwa die eingenommene Miete als Einkommen versteuert werden, dabei können aber wiederum Vorerwerbskosten oder Investitionen abgeschrieben werden – mehr dazu wissen ihre Immobilienspezialist:innen oder Steuerberater:innen. Zu beachten sind mögliche Folgekosten, die im Fall einer Vermietung entstehen können. Eigentümer:innen haben für bestimmte Instandhaltungskosten wie etwa die Heizung, Elektrizität oder Sanierungen aufzukommen.
Das Erbe verkaufen
Entscheiden Sie sich trotz oder wegen der Erinnerungen dagegen die geerbte Immobilie als Wohnung oder Anlage zu nutzen, steht ein Verkauf an. Möchte man den Aufwand möglichst gering halten, bietet es sich an, die Immobilie im Ist-Zustand zu verkaufen. Möglicherweise lässt sich aber ein besserer Preis erzielen, wenn man sie vorher renoviert. In beiden Fällen gilt es in einem ersten Schritt den Wert zu eruieren. Dieser setzt sich vor allem aus der Größe, den Nutzungsmöglichkeiten, dem Umfeld und dem Modernisierungsstand zusammen. Aber Achtung: Waren Sie, als Verkäufer:in, nicht selbst zwei Jahr in der Immobilie hauptgemeldet, greift die Immobilienertragssteuer.
Ein Haus oder eine Wohnung zu erben, hängt oft mit einem unerfreulichen Anlass zusammen. Dennoch lässt sich daraus oft etwas Positives gewinnen. Wichtig ist, gemeinsam mit professionellen Berater:innen die richtigen Entscheidungen zu treffen. Vor allem, welche Ziele realistisch sind und wie sie diese erreichen können. Oft sind die gesetzten Ziele anfangs mit Ausgaben verbunden, bis es schlussendlich zu Einnahmen kommen kann.
