12.10.2011

Bank Austria Real Estate Country Facts:
Kommerzielle Immobilienmärkte Kroatien, Serbien und Slowenien – Aufholbedarf und Überhitzungsgefahr

  • Alle drei Märkte haben Segmente mit Potenzial – daneben ist auch Überhitzung mit Verdrängungswettbewerb ein Thema
  • Shoppingcentermarkt zwischen Sättigung und Unterversorgung – Slowenien klein, aber relativ stabil, in Kroatien findet Verdrängungswettbewerb statt, Serbien ist aktuell mit Einkaufsflächen noch unterversorgt
  • Büromarkt: Zagreb und Belgrad liegen, bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner, nach wie vor deutlich hinter Hauptstädten wie Bratislava, Prag, Warschau oder Budapest – dennoch hat Belgrad eine Leerstandsrate von rund 20 Prozent
  • Wachstumspotenzial bei Lager- und Logistikimmobilien vor allem in Kroatien und Serbien – Investoren sind jedoch nach wie vor zurückhaltend

Wenngleich die aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten die Wachstumsaussichten der Balkanstaaten Kroatien, Serbien und Slowenien trüben, haben die Immobilienmärkte von der gedämpften, wirtschaftlichen Erholung der letzten beiden Jahre profitiert. Nach einem krisenbedingten Anstieg der Renditen sind diese wieder zurückgekehrt. Ende des zweiten Quartals lagen die Spitzenrenditen im Bürobereich in Ljubljana bei 7,5 Prozent, in Zagreb bei 8,3 Prozent und in Belgrad bei 9,5 Prozent. Wien erzielte zum Vergleich eine Rendite von 5,25 Prozent. Kroatien liegt trotz aktuell schwächelnder Wirtschaft – mit einem geschätzten Wirtschaftswachstum 2011 von 0,2 Prozent – mit einem Investitionsvolumen von rund 140 Millionen Euro im Jahr 2010 deutlich vor Serbien (knapp 110 Millionen Euro). Für Slowenien gab es 2010 keine erfassten Investitionen, 2009 lag das Land mit einem Investitionsvolumen von 11 Mio. Euro aber klar abgeschlagen.

"Verglichen mit einem Investitionsvolumen in Österreich von etwa 1,6 Milliarden Euro sind diese Beträge natürlich niedrig. In Kroatien hat sich dafür das Investitionsvolumen um fast 70 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Insbesondere durch den EU-Beitritt im Juli 2013 gehen wir von einem Positiv-Schub für Stimmung und Investitionen auch im Immobilienmarkt aus. Im Shopping Center-Bereich wird sich allerdings der Verdrängungswettbewerb noch verschärfen", so Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Bank Austria. "Allen drei hier analysierten Balkanmärkten fehlt es noch an Transparenz, die ein wesentlicher Indikator für die Attraktivität kommerzieller Immobilienmärkte ist. Beim sogenannten Transparency Index wurde Slowenien als semitransparent und Kroatien als wenig transparent eingestuft, während Serbien noch nicht im Ranking ist. Es sind noch Hausaufgaben zu erledigen, um vermehrt Investoren-Interesse zu generieren."

Einzelhandelsmärkte zwischen Unterversorgung und (Über-)Sättigung
Die Einzelhandelsmärkte haben sich obgleich der Nachbarschaft der analysierten Länder sehr unterschiedlich entwickelt. "Wenn wir uns den slowenischen Markt ansehen, haben wir einen kleinen und relativ stabilen Shoppingcentermarkt vor uns. Dies liegt daran, dass sich in Slowenien der Bau von Shoppingcenterflächen über einen längeren Zeitraum erstreckt und wir damit einen langsam gewachsenen Markt haben", so Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria. Die kroatische Hauptstadt Zagreb hat mit einer Shoppingcenterdichte von 456 Quadratmetern vermietbarer Fläche pro 1.000 Einwohner die mit Abstand meisten Flächen. "In Kroatien war der Markt bereits vor der Wirtschaftskrise gesättigt. Die Folge ist derzeit ein starker Verdrängungswettbewerb. So haben sich die aktuellen Bauaktivitäten bereits außerhalb der Hauptstadt ausgedehnt. Die Mieten sind seit der Wirtschaftskrise, welche auch den kroatischen Handel stark getroffen hat, gesunken und liegen laut Daten der IRG derzeit zwischen 7 bis 20 Euro pro Quadratmeter für Ankermieter und 15 bis 65 Euro pro Quadratmeter für die weiteren Mieter. Der Handelsmarkt in der Region Zagreb dürfte noch einige Zeit unter Druck bleiben", so Schestauber weiter.

Büromarkt – die Nachfrage ist noch gedämpft
Die Büromärkte in Slowenien, Kroatien und Serbien sind wie üblich auf die jeweiligen Hauptstädte konzentriert. Belgrad als Millionenstadt erreicht eine Bürofläche von etwa 520.000 Quadratmetern, während Zagreb mit knapp 800.000 Einwohnern eine Bürofläche von 590.000 Quadratmetern aufweist. Ljubljana hingegen ist mit knapp über 270.000 Einwohnern kein internationaler Bürostandort und für ausländische Investoren aufgrund der geringen Größe wenig interessant. "Zagreb und Belgrad liegen bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner noch deutlich hinter Hauptstädten wie Bratislava oder Prag zurück. Verglichen mit Wien, das in Westeuropa keineswegs zu den Spitzenreitern beim Büroflächenbestand zählt, wird der Abstand noch deutlicher. Allerdings ist auch die Nachfrage noch verhalten", so Madlencnik.

So weist Belgrad eine Leerstandsrate von etwa 20 Prozent im Vergleich mit Zagreb (7 Prozent) und Ljubljana (stabile Leerstände, genaue Daten fehlen) auf. In Belgrad und Zagreb kam es im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise bei den Mietpreisen für Büroflächen zu Korrekturen nach unten. Die Spitzenmieten in der slowenischen Hauptstadt blieben im Spitzenmietenbereich laut IRG mit 25 Euro am Quadratmeter hingegen stabil. Diese Mieten im Top-Segment liegen deutlich höher als in der serbischen oder kroatischen Hauptstadt, welche sich in beiden Städten zwischen 16 und 17 Euro am Quadratmeter einpendeln.

Logistikmarkt noch unterentwickelt, aber mit Wachstumspotenzial in Serbien und Kroatien
Lager- und Entwicklungsimmobilien sind vor allem in Serbien und Kroatien das am wenigsten entwickelte Immobiliensegment. Die Verfügbarkeit moderner und technisch gut ausgestatteter Flächen ist begrenzt und auch die Infrastruktur ist nach wie vor eher schwach ausgebaut und teilweise noch nicht vorhanden. In Serbien bestehen derzeit etwa 400.000 Quadratmeter, in Kroatien ca. 700.000 Quadratmeter Lager- und Logistikflächen. Darunter befinden sich nur wenige hochwertige und moderne Liegenschaften. "Alleine durch das Fehlen moderner Industrieimmobilien – vor allem in Kroatien und Serbien – haben wir hier ein nicht zu unterschätzendes Potenzial für Entwickler und Investoren. Weniger Möglichkeiten birgt der kleine slowenische Logistikmarkt. Internationale Investoren schätzen Engagements in dieser Sparte in Serbien und Kroatien derzeit noch als riskant ein", so Karla Schestauber abschließend.

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Rückfragen: Bank Austria Pressestelle Österreich
 Julia Wegenstein, Tel. +43 (0) 50505 - 52854
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