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19.10.2009

Wiener Immobilienmarkt hat langfristig hohes Entwicklungspotenzial

  • Bank Austria Real Estate präsentiert neue Studie zu Bundeshauptstadt
  • Büromarkt mit unspektakulären Bewegungen erweist sich in Krise als Vorteil
  • Einkaufszentren konzentrieren sich auf umsatzstarke Branchen, moderate Marktpreisentwicklung bei Wohnungen

Wien ist heute eine der wohlhabendsten Städte Europas. Das Wohlstandsniveau erreicht 125 Prozent des Österreich-Durchschnitts und mehr als 180 Prozent des EU-Mittels und basiert vorwiegend auf der hohen Dienstleistungskompetenz. Über 300 internationale Konzerne haben in Wien ihre Konzernzentrale für Aktivitäten in der Region eingerichtet. "Der Standort Wien profitiert unter anderem von der sehr guten Infrastruktur, dem hohen Maß an Sicherheit und sozialer Stabilität", betont Reinhard Madlencnik; Leiter Real Estate in der Bank Austria.

Büromarkt bewegt sich nur langsam – ein Vorteil in der Krise
Der Wiener Büromarkt gehört zu den stabilsten Büromärkten in Europa. Im Gegensatz zu anderen westeuropäischen Metropolen wie London musste er etwa keinen dramatischen Rückgang bei den Spitzenmieten verzeichnen. Seine eher langsamen und unspektakulären Bewegungen haben sich gerade in der aktuellen Situation als Vorteil erwiesen. Trotzdem hat die Krise auch in Wien im ersten Halbjahr 2009 zu einem spürbaren Rückgang bei der Neuproduktion von Büroflächen sowie bei der Vermietungsleistung geführt. "Obwohl sich auch der Wiener Immobilienmarkt den Auswirkungen der internationalen Wirtschaftskrise nicht entziehen kann, sind diese deutlich geringer als in vielen anderen europäischen Hauptstädten", hebt Madlencnik hervor.

In Wien gibt es derzeit einen Bestand an Büroflächen von etwas über 10 Millionen Quadratmetern. Kamen laut CB Richard Ellis 2008 noch zirka 250.000 Quadratmeter dazu, werden für dieses Jahr nur mehr rund 180.000 Quadratmeter neu gebaute Büroflächen erwartet. Gleichzeitig soll die Vermietungsleistung  von ungefähr 400.000 Quadratmeter im Vorjahr auf unter 300.000 Quadratmeter zurückgehen. "In den vergangenen Jahren lag die Neuproduktion unterhalb der Vermietungsleistung, wodurch es zu einem langsamen, relativ stetigen Anstieg der Mieten kam", erklärt Bank Austria Immobilienanalystin Karla Schestauber. Der Leerstand bei Büros liegt in Wien im Premiumsegment derzeit bei zirka 5 bis 6 Prozent, was dem untersten Bereich im europäischen Vergleich entspricht. 2010 dürfte sich die Leerstandsrate allerdings stärker erhöhen, da deutlich mehr neue Büroflächen auf den Markt kommen werden. "Damit geht die Angebots-Nachfrage-Schere auf und der Druck auf die Mieten, insbesondere für Büros in weniger guten Lagen und in weniger guter Qualität, wächst", sagt Schestauber.

Die Spitzenrenditen sind im ersten Halbjahr 2009 verglichen zu 2008 leicht gestiegen und lagen je nach Projekt in einem Bereich von zirka 5,5 bis 6 Prozent. Aus heutiger Sicht ist eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten, ein weiterer leichter Anstieg ist jedoch nicht auszuschließen.

Der Wettbewerb im Einzelhandel verschärft sich weiter
Mit rund 1,3 Millionen Quadratmetern (inkl. Shopping City Süd) befinden sich zirka 37 Prozent der österreichischen Einkaufszentrumsverkaufsflächen in Wien. Rund ein Viertel aller Einkaufszentren sind in der Bundeshauptstadt angesiedelt. Ihre Struktur wird dabei klar vom Modehandel dominiert. So liegt laut RegioPlan der Anteil der Modebranche in den Wiener Einkaufszentren bei 30 Prozent, gefolgt von rund 20 Prozent Lebensmittelgeschäften. Je größer die Einkaufszentren sind, desto höher ist in der Regel auch der lokale Bekleidungsanteil. "Die Einkaufszentren versuchen, die Baumärkte und Möbelhäuser mit ihren geringeren Quadratmeterumsätzen abzusiedeln. Für die freiwerdenden Flächen suchen sie Mieter, die wesentlich höhere Quadratmeterumsätze generieren", so Madlencnik. Die Spitzenrendite im Shopping Center-Bereich lag Mitte 2009 bei zirka 6 bis 6,25 Prozent bei leicht steigenden Trend.

Die besonders beliebten Top-Einkaufsstraßen Wiens wie die Kärntner Straße oder die Mariahilfer Straße verfügen über ungefähr 200.000 Quadratmeter Einkaufsflächen. Auf Grund des geringen Angebotes an Neuvermietungsflächen wird das Mietniveau in den sehr guten Lagen voraussichtlich stabil bleiben. Die Spitzenrenditen liegen derzeit bei rund 4 bis 4,5 Prozent.

Leistbare Wohnungen tragen zur Attraktivität Wiens bei
Der Neubaubedarf wird im Wesentlichen von der demografischen Entwicklung beeinflusst, vor allem von der Zahl der Haushalte. Die aktuelle Wirtschaftskrise dämpft die Wohnungsnachfrage wenig. Zwar wird der Kauf von Wohnungen für die Eigennutzung teilweise verschoben, gut ausgestattete Objekte in Ballungsräumen werden allerdings weiterhin kräftig nachgefragt.

Eine Eigenheit des Wiener Wohnbaus ist die Dominanz gemeinnütziger Bauvereinigungen, die langfristig zwei Drittel der Wohnungen in der Stadt bauen. Im Bundesdurchschnitt liegt deren Anteil bei deutlich weniger als der Hälfte. Der Erfolg der Wohnungspolitik in Wien lässt sich unter anderem an der relativ moderaten Marktpreisentwicklung erkennen, auch wenn in Wien, wie in den meisten Großstädten, relativ hohe, lokale Preisunterschiede auftreten.

Der Wiener Wohnungsmarkt ist trotz unterdurchschnittlicher Neubautätigkeit und überdurchschnittlich wachsender Haushaltszahlen in den letzten Jahren noch stabil geblieben. Das heißt ein Großteil der Wohnungsnachfrage hat vorerst auch ein marktkonformes Angebot gefunden und stärkere marktverzerrende Nachfrageüberhänge konnten vermieden werden. "Dabei kommt dem öffentlichen Engagement im Wohnbau, in Form des gemeinnützigen und subventionierten Sektors, sicher eine stabilisierende Rolle zu", fasst Schestauber zusammen. Um jedoch die Attraktivität Wiens zu sichern, wird es künftig höhere Neubauraten als zuletzt brauchen.

Die Vollversion der Real Estate Country Facts "Immobilienmarkt Wien – konservativ liegt voll im Trend" steht  hier für Sie zum Download bereit.

Rückfragen: Bank Austria Pressestelle Österreich
Tiemon Kiesenhofer, Tel. +43 (0) 50505 - 52819
E-Mail: tiemon.kiesenhofer@unicreditgroup.at

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