24You

Das neue Internetbanking der Bank Austria.

Internetbanking & BusinessNet

Das gewohnte Internetbanking für Privatkunden und Unternehmen

olbImgAlt Mehr erfahren
Climate Action-Fonds. Veranlagen in Unternehmen, die ihre CO2-Emissionen reduzieren. Mehr erfahren ›
01.10.2019

UniCredit Bank Austria Real Estate Country Facts:
Der Boom am österreichischen Immobilienmarkt macht Pause

  • Immobilienzyklus stagniert auf hohem Niveau
  • Ausbleiben der Zinsanhebung und stabiler Arbeitsmarkt stützen den österreichischen Immobilienmarkt
  • Nachfrage nach kommerziellen Immobilien weiter hoch: erzieltes Transaktionsvolumen von rund 4 Milliarden Euro liegt im Rahmen der Spitzenwerte der letzten Jahre
  • Wohnbau: Im Vorjahr wurde mit schätzungsweise 66.000 fertiggestellten Einheiten die höchste Bauleistung seit Jahrzehnten erzielt
  • Büromarkt Wien: Nach zwei starken Jahren sinkt die Neubautätigkeit 2019 abrupt ab, die Pipeline bleibt aber gut gefüllt
  • Einkaufszentren: Sehr hohe Sättigung am Markt und damit kaum spürbarer Neuflächenzuwachs

"Der Immobilienzyklus stagniert auf hohem Niveau, aber es gibt weiterhin eine rege Nachfrage nach österreichischen Immobilien. Asiatische und deutsche Investoren treten verstärkt am österreichischen Markt in Erscheinung", sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria. Die gesuchten Asset-Klassen sind Büros, Hotels und Wohnimmobilien im großvolumigen Bereich.

Die Projekt-Pipelines werden konsequent abgearbeitet, im Bestandsgeschäft wird flexibel agiert. Jedoch zeigen die diversen Marktsegmente differenzierte Nachfragedeckung. Während Retail-Bestandsflächen die österreichweite Nachfrage komplett abdecken, ist nun die Optimierung der Shopping Center (SC) voll angelaufen. Dafür verzeichnet der Büromarkt in Wien 2019 einen zyklischen Fertigstellungsrückgang.

Das Ausbleiben der Zinsanhebung durch die EZB, der stabile Arbeitsmarkt und die damit einhergehenden Reallohnzuwächse stützen den österreichischen Immobilienmarkt. "Wir finanzieren gute Projekte mit akzeptablem Risiko und sind dabei in der Lage auch lange Laufzeiten anzubieten und hohe Volumina zu stemmen", sagt Madlencnik.

Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist positiv. Ausländische institutionelle Investoren werden durch mangelnde Produktverfügbarkeit gebremst. Bedingt durch die sich abzeichnende Marktsättigung in den meisten Asset-Klassen wird die Hochbauindustrie ab Anfang der 2020er Jahre weniger Nachfrage sehen, was die Bauwerkskosten dämpfen sollte. Die Verfügbarkeit von leistbarem Bauland wird das vorherrschende Thema in allen städtischen Ballungsräumen sein.

Nachfrage nach kommerziellen Immobilien weiter hoch

"In Österreich wurde 2018 der Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvestitionen aus dem Vorjahr zwar nicht mehr übertroffen, dennoch lag das erzielte Transaktionsvolumen von rund 4 Mrd. Euro im Rahmen der Spitzenwerten der letzten Jahre", sagt Walter Bödenauer, Immobilienanalyst der UniCredit Bank Austria. Die Mehrheit der Investoren kam dabei im vergangenen Jahr aus Österreich, während 2017 die deutschen Investoren den Markt dominierten.

Neben Büro und Retail war im vergangenen Jahr vor allem das Segment Wohnen überdurchschnittlich stark vertreten und erreichte in beiden Halbjahren Spitzenwerte bei der Nachfrage.

Heuer ist die Investmenttätigkeit bisher etwas zurückhaltender und im ersten Halbjahr 2019 wurden ca. 1,8 Mrd. Euro investiert. Das ist im Vergleich mit dem Vorjahr ein leichter Rückgang. Dies ist weniger durch nachlassendes Investoreninteresse begründet, als mit der limitierten Verfügbarkeit geeigneter Investitionsmöglichkeiten.

Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich sind weiter bis knapp unter 3,7 Prozent gerutscht, im SC-Bereich werden rund 4 Prozent erreicht. Allerdings flacht das Nachgeben der Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen mehr und mehr ab bzw. ist zum Stillstand gekommen.

Wohnbau in Österreich: Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt werden geringer

Der Wohnbau in Österreich trägt seit einigen Jahren dem hohen Angebotsdefizit am Wohnungsmarkt Rechnung. Noch im Vorjahr wurde mit schätzungsweise 66.000 fertiggestellten Einheiten die höchste Bauleistung seit Jahrzehnten erzielt. Damit konnte der laufende Wohnungsbedarf im Bundesdurchschnitt vermutlich gedeckt werden. Allerdings sind in einzelnen Marktsegmenten große Angebotslücken geblieben, vor allem im Bereich günstiger Mietwohnungen. Wie der leichte Rückgang der Quote der Haushalte, die mit ihren Wohnkosten überlastet sind, zeigt, war der soziale Wohnbau in den letzten Jahren durchaus erfolgreich. Dennoch ist die Wohnkostenbelastung im langfristigen Vergleich weder bei den armutsgefährdeten noch bei den jüngeren Haushalten wesentlich gesunken; beide Segmente sind überwiegend auf den Mietwohnungsmarkt angewiesen.

Neubaubedarf sinkt unter 50.000 Wohnungen

Der Wohnungsbedarf orientiert sich an der Entwicklung der Haushaltszahlen und den Veränderungen des Wohnungsbestands. Darüber hinaus hängt der Bedarf an statistisch schwer erfassbaren Nachfragekomponenten, wie der Entwicklung der Haushaltsgröße oder der Nachfrage nach Zweitwohnsitzen oder Wohnungskäufen zu Investitionszwecken. In der Vergangenheit dürfte der Bedarf in Österreich mit der Produktion von 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr gedeckt worden sein (bei durchschnittlich 33.000 neuen Haushalten pro Jahr in den letzten dreißig Jahren). Allerdings dürfte sich bereits in den bauschwachen Jahren des letzten Jahrzehnts ein Nachfrageüberhang gebildet haben, der trotz wachsender Wohnbauleistungen aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in den Folgejahren sukzessive größer wurde.

"Voraussichtlich wächst die Wohnungsnachfrage in Österreich in den nächsten Jahren zunehmend langsamer. Die Dynamik der Haushaltsneugründungen wird schon seit 2017 schwächer und sollte noch in den nächsten zehn Jahren von derzeit knapp 30.000 sukzessive bis unter 20.000 Haushalte pro Jahr sinken", sagt Bödenauer.

Unter der Annahme eines laufenden Ersatzbedarfs für abgerissene, umgewidmete oder zusammengelegte Wohnungen von rund 13.000 Einheiten und schätzungsweise 5.000 Wohnungen, die zusätzlich als Anlageobjekte gebraucht werden, sinkt der jährliche Neubaubedarf in Österreich in den nächsten Jahren deutlich unter 50.000 Wohnungen.

Büromarkt Wien: Nach zwei starken Jahren sinkt die Neubautätigkeit 2019 abrupt ab

Der Wiener Büromarkt behauptet auch in diesem Jahr seinen Platz unter den stabilsten Märkten europaweit. Die anhaltend hohe Investitionstätigkeit in gewerbliche Immobilien der Vorjahre und das prognostizierte ähnlich hohe Investmentvolumen für das laufende Jahr unterstreichen das große Interesse inländischer und internationaler Investoren am österreichischen Immobilienmarkt.

In den vergangenen Jahren lag die Vermietungsleistung in der Regel deutlich über dem Neuflächenzuwachs, worin sich die stabile Lage am Wiener Büromarkt begründet. Da 2016 und voraussichtlich auch in diesem Jahr besonders wenige Neuflächen auf den Markt kamen bzw. kommen, bringen auch Jahre mit hoher Neubautätigkeit wie 2017 und 2018 den Markt nicht so rasch aus dem Gleichgewicht.

Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf einen Tiefststand von nur knapp 60.000 m² gesunken. 2017 und auch im vergangenen Jahr hatte die Neubautätigkeit kräftig angezogen und erreichte rd. 190.000 m² bzw. 300.000 m², inkl. eigengenutzter Gebäude wie z. B. Unternehmenszentralen. Für dieses Jahr wird ein starker Einbruch bei der Neuproduktion erwartet, derzeit geht man von einem Neubauvolumen von nur mehr knapp rd. 40.000 m² aus. Allerdings ist dieser Wert etwas abhängig davon, ob bereits im Bau befindliche Projekte tatsächlich noch in diesem Jahr fertig gestellt werden, sich ins nächste Jahr verschieben oder in manchen Fällen vielleicht für kommendes Jahr angekündigte Projekte möglicherweise noch heuer abgeschlossen werden können. Darum kann sich das Gesamtfertigstellungsvolumen bis Jahresende möglicherweise noch etwas verschieben.

Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2019 weitgehend stabil geblieben. Spitzenmieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2019 ca. 26 Euro/m²/Monat.

Nachgefragt bleiben, auch aufgrund der „guten Adresse“, Flächen in der Wiener Innenstadt sowie zentrale Bürolagen und bekannte Standortcluster. Neuere Standorte wie beispielsweise das Viertel Zwei oder besonders in den letzten Jahren das Areal um den neuen Hauptbahnhof haben sich ebenfalls zu gesuchten Standorten entwickelt.

Einkaufszentren – Interesse bei Investoren, aber kaum neues Angebot

Insgesamt standen den Einkaufswilligen in Österreich per 30.6.2019 rd. 120 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rd. 2,8 Mio. m² zur Verfügung. Im Vergleich zum Vorjahr ist nur ein einziges neues Einkaufszentrum, bei fast gleichbleibenden Gesamtflächen, hinzugekommen. Der Trend zu Veränderungen bei SC-Flächen durch Modernisierungen und/oder Erweiterungen bestehender und etablierter Standorte hält nach wie vor an.

"Ein Grund für den kaum spürbaren Neuflächenzuwachs ist die bereits sehr hohe Sättigung am Markt". sagt Bödenauer. Auch im europäischen Vergleich nimmt man mit einer SC-Dichte in Höhe von rd. 324 m² vermietbarer Fläche pro 1.000 Einwohner einen der vorderen Plätze im Ranking ein. Der EU-Durchschnitt liegt aktuell bei 259 m² pro 1.000 Einwohner.

Mitte 2019 verfügten Wien und Umgebung über knapp 1,9 Mio.m² Handelsflächen. Die Marktanteile der einzelnen Segmente betrugen bei Einkaufszentren rd. 41,5 Prozent, bei Fachmarktgebieten inkl. FMZ rd. 42,6 Prozent und bei den bedeutendsten Wiener Einkaufsstraßen rd. 15,9 Prozent. Die wachsende Bedeutung des Online-Handels übt Druck auf das Mietniveau aus, wodurch B- und C-Lagen oftmals mit höheren Leerständen und negativen Mietanpassungen konfrontiert sind.

"Im Moment entdecken nationale und internationale Händler wieder verstärkt innerstädtische Lagen. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor allem auf Shopflächen in den Prime-Einkaufsstraßen. Beispielsweise hat auf der Kärntnerstraße nach Apple auch Huawei einen Flagship-Store sowie die skandinavische Modekette ‚& Other Stories‘ ihre erste österreichische Filiale eröffnet", sagt Bödenauer.

Die UniCredit Bank Austria Real Estate Country Facts stehen auf unserer Homepage zum Download zur Verfügung.

Rückfragen:         
UniCredit Bank Austria Pressestelle
Franziska Schenker, Tel.: +43 (0) 5 05 05-51417;
E-Mail: franziska.schenker@unicreditgroup.at