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Presseinformation

15.04.2015

Bank Austria Real Estate Country Facts:
Ungarischer Immobilienmarkt wieder im Kommen

  • 2014 stiegen Investitionen in kommerzielle Immobilien in Ungarn um 70 Prozent auf 460 Millionen Euro
  • Relativ solide wirtschaftliche Entwicklung, attraktive Renditen, sowie Mieten im nachhaltigen Bereich sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt
  • Neue wirtschaftspolitische Regeln (z.B. Verbot Sonntagsöffnung, Begrenzung Öffnungszeiten, neue Berechnung der Lebensmittelkontrollgebühr u.s.w.) bringen Handel unter Druck und verunsichern

Im vergangenen Jahr konnte das Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien in Ungarn laut Daten von CBRE um rund 70 Prozent auf 460 Millionen Euro gesteigert werden. Damit gehörte Ungarn neben Rumänien und der Slowakei zu den Ländern mit den stärksten Zuwachsraten in CEE/SEE. Auf ungarische Investoren entfiel dabei ein Marktanteil von knapp 40 Prozent, wobei sie sich insbesondere bei kleineren Transaktionen im Bürobereich engagierten. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Büros und Einzelhandelsprojekte entfiel ein Anteil von rund 75 Prozent des Investitionsvolumens, den Rest teilten sich Industrieprojekte (6,5 Prozent) und Hotels (18 Prozent).

"Der ungarische Immobilienmarkt ist wieder im Kommen. Für Investoren auf der Suche nach Rendite sollte der ungarische Markt interessant bleiben. Auch für Entwickler mit guten Projekten insbesondere im Büro- oder Logistikbereich bietet der ungarische Markt einiges an Chancen. Ungarn bleibt für uns jedenfalls ein Kernmarkt. Wir sind daher gerne bereit, gemeinsam mit den ungarischen Kollegen vor Ort, Investoren und Entwickler mit ihren guten Projekten nach Ungarn zu begleiten", betont Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria. Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria, ergänzt: "Die Investitionspipeline für 2015 ist gut gefüllt. Allerdings haben die jüngsten wirtschaftspolitischen Maßnahmen, die den Einzelhandelssektor betreffen, zu einer gewissen Verunsicherung geführt. Noch ist nicht abzuschätzen, wie stark die Einzelhandelsinvestitionen davon betroffen sein werden."

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt
"Die relativ solide wirtschaftliche Entwicklung, attraktive Renditen, sowie Mieten im nachhaltigen Bereich, sprechen für den ungarischen Immobilienmarkt", fasst Karla Schestauber, zusammen. Für 2015 und 2016 wird ein BIP-Zuwachs von 2,6 Prozent bzw. 2,4 Prozent prognostiziert, wobei die wichtigsten Wachstumsträger der private Konsum und die Investitionen sind. Damit zählt Ungarn zu den Ländern mit stabilem Wachstum. Die typischen Büromieten liegen um EUR 14/m²/Monat in Top-CBD-Lagen, um rund EUR 8/m²/Monat in Fachmarktzentren und für sehr gute Logistikcenter um EUR 3/m²/Monat. Auch bietet der ungarische, kommerzielle Immobilienmarkt im internationalen Vergleich attraktive Renditen. Im Bürobereich gingen die Spitzenrenditen Ende 2014 bei relativ stabilen Mieten und leicht steigender Auslastung auf etwa 7,25 Prozent zurück. Im Logistikbereich wurden bei sinkender Tendenz Spitzenrenditen etwas unter 9 Prozent erzielt. Renditen für die Top-SC wurden mit unverändert rund 7 Prozent angegeben.

Konsumlaune kurbelt Handelsumsätze an – wirtschaftspolitische Querschüsse belasten
Auf dem ungarischen Handelsmarkt herrscht eine positive Grundstimmung, die jedoch durch neue herausfordernde wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen getrübt wird. Zuerst zum Positiven: Nachfrageseitig scheint der schon mehrere Jahre andauernde Schrumpfprozess bei den Handelsumsätzen im Jahr 2013 vorerst gestoppt worden zu sein. 2014 setzte sich die begonnene Trendumkehr weiter fort und die ungarischen Handelsumsätze stiegen laut Daten des nationalen statistischen Instituts deutlich um 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Für das laufende Jahr 2015 wird ein ähnlich hoher Wert erwartet. Treiber für diese Entwicklung sind unter anderem ein erhöhtes Verbrauchervertrauen, steigende Beschäftigungszahlen und höhere verfügbaren Einkommen der Haushalte (z. B. durch niedrigere Energiepreise).

Dieser Aufwärtstrend wird jedoch durch die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen belastet: Mit Jahresende 2014 wurden von der ungarischen Regierung neue Regeln beschlossen, die den Handel stark beeinflussen und vor neue Herausforderungen stellen: So ist mit 15. März 2015 ein generelles Verbot der Sonntagsöffnung – mit div. Ausnahmeregelungen – von Geschäften größer als 200 m² in Kraft getreten. Gleichzeitig wurden die allgemeinen Öffnungszeiten im Einzelhandel auf 6 bis 22 Uhr begrenzt, Non-Stop-Märkte sind somit nicht mehr möglich. Auch ist die neue Berechnung der Lebensmittelkontrollgebühr ab 2015 progressiv an die Höhe des Umsatzes gebunden, die im Filialssystem organisierten ausländischen Firmen (z. B. Spar, Tesco, Lidl, Aldi) überdurchschnittlich belasten. Ab 2017 sind Einzelhändler die schwerpunktmäßig Güter des täglichen Bedarfs anbieten und mehr als HUF 15 Mrd. Umsatz machen, von einem Handelsverbot betroffen, wenn sie über zwei Jahre Verluste ausweisen. Ab 2018 soll es zudem ein Verbot für Geschäfte mit Waren des täglichen Bedarfs ab einer bestimmten Ladengröße in Weltkulturerbe-Zonen geben. "Welche Auswirkungen alle diese Regelungen auf die Entwicklung und Struktur des Handelsmarktes haben werden ist aktuell völlig offen und kann zum heutigen Zeitpunkt nicht seriös eingeschätzt werden. Eines dürfte aber zumindest fix sein: Die Unsicherheit auf der Anbieterseite bleibt und wird dadurch nicht kleiner", so Schestauber.

Kaum Flächenzuwachs bei Shopping Centern – nächste Neueröffnung frühestens 2017
In den letzten beiden Jahren kam es 2013 und 2014 am gesamten ungarischen Handelsmarkt mit einem Flächenzuwachs von nur rund 28.000 m² kaum zu einer Bewegung. Die einzige nennenswerte Neueröffnungen fand 2013 in Budapest statt und betraf die Erweiterung des Árkád SC mit rd. 16.000 m² auf rund 62.000 m².

Die Erklärung dafür ist der vom ungarischen Parlament beschlossene und seit 2012 geltende "Plaza Stopp", nach dem der Neubau oder die Erweiterung von Handelsimmobilien mit mehr als 300 m² Verkaufsfläche grundsätzlich untersagt war. Dieses Gesetz wurde Ende 2014 modifiziert. Ab Februar 2015 muss die Errichtung von Einzelhandelsgeschäften mit mehr als 400 m2 von einer zuständigen Behörde freigegeben werden.

Drei namhaften Entwicklern (ECE, Echo Investment und Futureal) ist es gelungen, Ausnahmegenehmigungen und damit gültige Baubewilligungen für ihre jeweiligen Shopping Center-Projekte zu bekommen. Dabei handelt es sich um das Aquincum Center (55.000 m²), das Etele City Center (43.000 m²) und das Mundo SC (37.500 m²). Alle drei in der Pipeline befindlichen Einkaufstempel sind in Budapest situiert und sollen frühestens im Jahr 2017 eröffnet werden. Für heuer und nächstes Jahr sind sowohl in der Hauptstadt als auch in den Zweitstädten Ungarns keine größeren Flächenzuwächse an Einkaufszentren zu erwarten.

Per 1.1.2015 gab es in Ungarn in den sechs größten Städten (Budapest, Győr, Szeged, Debrecen, Pécs, Miskolc) 46 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rund 1,4 Millionen m², davon rund zwei Drittel in Budapest. Insgesamt stehen den Einkaufswilligen in der Hauptstadt 30 Shopping Center zur Verfügung, wobei die SC-Dichte mit rd. 516 m² pro 1.000 Einwohner etwas unter dem Niveau von Wien liegt (535 m²/1.000 Einwohner incl. Shopping City Süd/und G3 Shopping Ressort Gerasdorf).

Auf Grund des sehr geringen Flächenzuwachses in den letzten beiden Jahren haben sich die bestehenden Shopping Center mit guter Performance durch die wieder ansteigende Nachfrage von internationalen und lokalen Händlern weiter gefüllt. Bei 1A-Einkaufszentren gibt es teilweise sogar Wartelisten für interessierte Mieter. Insgesamt ist die Leerstandsquote in den Shopping Centern von Budapest in der jüngsten Vergangenheit gesunken und betrug Ende 2014 über alle Einkaufszentren zwischen 10–15 Prozent, wobei die Leerstände bei 1A-Einkaufszentren deutlich geringer ist und vor allem die Shopping Center in B-Lagen und/oder mit Investitionsrückstau mit hohen Leerständen zu kämpfen haben. In den nächsten beiden Jahren ist durch die fehlende Neuproduktion mit weiterhin schrumpfenden Leerständen zu rechnen.

Entspannung auf Budapester Büromarkt – ungarische Investoren dominieren
Budapest ist der wichtigste Bürostandort in Ungarn. Da sich von 2000 bis zum Krisenausbruch die Büroflächen-Produktion fast verdoppelte und auch noch am Höhepunkt der Krise sehr viele im Bau befindliche Projekte fertiggestellt wurden, belasteten hohe Leerstände den Markt. Die Kombination aus niedrigeren Fertigstellungsraten und vergleichsweise stabiler Nachfrage in den letzten Jahren führte jedoch zu einer leichten Entspannung bei den Büro-Leerstandsraten.

Im letzten Jahr betrugen die Investitionen in Büroimmobilien in Ungarn rund 180 Millionen Euro, damit lag das Investmentvolumen etwas über dem Wert von 2013. Kleinere Dealgrößen bestimmten den Investmentmarkt für die Assetklasse Büro, wobei vor allem heimische Investoren dominierten. Derzeit gibt es in Budapest einen Bestand von über 3,2 Millionen m² moderner Büroflächen, die sich über die beiden Stadtteile Buda und Pest, mit lokalen Zentren und Bürostandortagglomerationen verteilen. Budapest hat, bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner, innerhalb der osteuropäischen Länder einen Platz im oberen Mittelfeld und liegt damit etwas hinter Prag und Warschau. Der Abstand zu westeuropäischen Metropolen hat sich über die Jahre etwas verringert, ist aber nach wie vor deutlich ausgeprägt. Die Neuflächenproduktion in Budapest im vergangenen Jahr lag bei knapp unter 70.000 m² und ist damit höher als 2013. Nichts desto trotz ist man damit von den in früheren Jahren auf den Markt kommenden Neuflächen von bis zu 300.000 m² weit entfernt.

Leichte Belebung des Logistikmarktes
Die Stimmung auf dem Logistikmarkt hat sich im vergangenen Jahr bei steigender Nachfrage weiter verbessert. Die Neubautätigkeit ist moderat, im gesamten vergangenen Jahr wurden im Ballungsraum rund um Budapest nur knapp 20.000 m² neue Flächen fertiggestellt. Ende 2014 gab es im Großraum Budapest etwa 1,85 Millionen m² Industrie- und Logistikflächen, wovon der größte Teil im Süden von Budapest angesiedelt ist.

2015 wird fehlende spekulative Bautätigkeit Logistiker noch mehr in Richtung von built-to-suit-Lösungen/ Eigennutzung drängen. Die seit Jahren zu beobachtende Zurückhaltung der Developer bei der Entwicklung neuer (spekulativer) Industrie- und Logistikflächen haben die Leerstände im Großraum Budapest positiv beeinflusst. Sie sind von Höchstständen von durchschnittlich fast 23 Prozent mittlerweile auf unter 16 Prozent gefallen, wobei die Leerstände lokal sehr unterschiedlich ausfallen und Standorte südöstlich der ungarischen Hauptstadt Leerstandsraten von nur rund 5% aufweisen.

Rückfragen: Bank Austria International Real Estate Analysis
Karla Schestauber, Tel. +43 (0) 50505 - 54784
E-Mail: karla.schestauber@unicreditgroup.at