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Presseinformation

19.05.2014

Bank Austria Real Estate Country Facts:
Profitieren kommerzielle Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien von steigendem Risikoappetit?

  • Bei nach wie vor sehr tiefem Zinsniveau waren und sind Immobilien als Anlageklasse für institutionelle Investoren sehr attraktiv
  • 2013 stiegen Investitionen in kommerzielle Immobilien in Europa um 30 Prozent auf 165,6 Milliarden Euro
  • Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien (229 Millionen Euro) und Bulgarien (23 Millionen Euro) fiel 2013 noch mager aus, aber der Risikoappetit von Investoren steigt: Im ersten Quartal 2014 stieg das Investmentvolumen in Rumänien auf kräftige 300 Millionen Euro
  • Bürobereich: Bei begrenztem Angebot an Core-Immobilien in Rumänien und Bulgarien, werden rasch entschlossene Investoren die Nase vorne haben
  • Neue Shopping Center-Flächen verschärfen Wettbewerb – dennoch: Spitzenrenditen von rund 9 Prozent in Sofia und Bukarest sollten den Markt interessant für Investoren machen

Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Bank Austria: "Generell sehe ich eine Aufwärtsentwicklung bei der Kreditnachfrage im gewerblichen Immobilienbereich, die durch die anziehende Konjunktur gestützt wird. Die Nachfrage bei kommerziellen Immobilienentwicklern und -investoren sowie gemeinnützigen Wohnbauträgern zieht an – es ist mehr in der Pipeline als die Jahre zuvor und auch der Anteil der umgesetzten Projekte steigt wieder." 2013 machte der Immobilienbereich der Bank Austria rund 2,1 Milliarden Euro Neugeschäft: davon gut 400 Millionen Euro geförderter Wohnbau in Österreich, knapp 1,2 Milliarden Euro kommerzielles Immobiliengeschäft in Österreich/Deutschland sowie gut 500 Millionen Euro kommerzielles Immobiliengeschäft in CEE und SEE. Madlencnik: "2014 erwarte ich ein erfolgreiches Immobilienjahr. Dementsprechend ambitioniert sind auch unsere Ziele: So streben wir für 2014 Neugeschäft in der Größenordnung von 2,5 Milliarden Euro an – das sind fast 17 Prozent mehr als 2013. Märkte in Zentral- und Osteuropa gehören dabei zu unseren Kernmärkten. Wir finanzieren sowohl Developments als auch Investments und sind gerne bereit, unsere Kunden mit guten Projekten nach Rumänien und Bulgarien zu begleiten. Bei diesen sogenannten Cross-Border-Transaktionen arbeiten wir eng mit den Kolleginnen und Kollegen in den jeweiligen Ländern zusammen. Die UniCredit verfügt über ein dichtes Netz an Tochterbanken in CEE. Unsere Kunden profitieren daher nicht nur von unserer langjährigen Finanzierungsexpertise, sondern auch vom Wissen einer Bank vor Ort – ein Konzept, dass sich sehr gut bewährt hat."

Märkte mit Ertragspotential rücken stärker in den Fokus
Europa verzeichnete im vergangenen Jahr einen starken Anstieg von Investitionen in kommerzielle Immobilien – laut Daten von CBRE (CB Richard Ellis) wurden 165,6 Milliarden Euro investiert. Dies entspricht einem Plus von rund 30 Prozent. Besonders gefragt waren kommerzielle Immobilien in großen und liquiden Märkten, einem Trend dem sich auch CEE nicht entziehen konnte. Die größten Märkte der Region – Russland und Polen – verzeichneten 2013 über 80 Prozent aller kommerziellen Immobilientransaktionen, wobei es zögerliche Anzeichen für eine Belebung der Nachfrage auch in den kleineren Märkten der Region gab. Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von 229 Millionen Euro deutlich besser abschnitt als Bulgarien mit 23 Millionen Euro. "Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Investoren beginnen, Core-Immobilien – also Immobilien in sehr guter Lage und mit bonitätsstarken Mietern mit langfristigen Mietverträgen – in Core-Märkten als überkauft einzuschätzen", gibt sich Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria, optimistisch und ergänzt: "Damit sollten Märkte mit Ertragspotential etwas stärker in den Fokus rücken. Das kräftig auf 300 Millionen Euro gestiegene Investmentvolumen in Rumänien im ersten Quartal 2014 unterstützt diese These." CBRE wies für Bukarest eine Spitzenrendite im Bürobereich im ersten Quartal 2014 von 8,25 Prozent aus. Die Immobilien Rating GmbH (IRG) schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5 Prozent.

Mit Bauqualität und Energieeffizienz lässt sich im Bürobereich punkten
Wenngleich die Rekordproduktionswerte aus früheren Jahren in Sofia und Bukarest nicht mehr erreicht wurden, hat sich die Anzahl an Büroflächen seit Ende 2008 noch einmal nahezu verdoppelt. Ende 2013 hatte Sofia einen Bestand von rund 1,7 Millionen m² moderner Büroflächen, Bukarest erreichte einen Büroflächenbestand von knapp 2,4 Millionen m². Dies sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass sowohl Sofia als auch Bukarest bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner nach wie vor deutlich hinter anderen osteuropäischen Hauptstädten wie Prag, Warschau oder Budapest liegen. Noch deutlicher wird der Abstand im Vergleich zu westeuropäischen Städten und Metropolen, wo selbst Wien nur im Mittelfeld angesiedelt ist. Ein weiteres Charakteristikum der beiden Büromärkte ist, dass in Bezug auf Qualität die Büros nur teilweise westeuropäischen Standards entsprechen. "Bei begrenztem Angebot an Core-Immobilien in diesen kleinen Märkten, werden rasch Entschlossene die Nase vorne haben. Auch Entwickler die die gesunkenen Grundstückspreise und Baukosten zum Errichten von günstigen, energieeffizienten Flächen nutzen, haben im Wettbewerb deutliche Vorteile. Das Länderrisiko, das in die Kosten von Immobilienkrediten einfließt, hat sich in beiden Ländern stark verbessert. Beide Länderspreads liegen z.B. deutlich unter jenem des EU-Neulings Kroatien", fasst Madlencnik das Marktpotenzial zusammen. "Bei tiefen westeuropäischen Spitzenrenditen sollte das für renditehungrige Investoren durchaus attraktiv sein. Im Wettbewerb überzeugen Büroobjekte die neben ausgezeichneter Verkehrseinbindung mit Energieeffizienz, einer Green Building Zertifizierung und niedrigen Betriebskosten punkten", ergänzt Schestauber.

Für 2014 wird in Sofia mit einer (im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich steigenden) Neubautätigkeit von ca. 100.000 m² gerechnet, in Bukarest sollen rund 120.000 m² fertig gestellt werden. In beiden Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren hohe Leerstände entwickelt, wobei der Leerstand in Sofia mit etwa 27 Prozent beinahe doppelt so hoch ist wie in Bukarest mit cirka 15 Prozent. Sofia gehört mit diesem Wert zu den Spitzenreitern beim Büroleerstand in Europa. In Bukarest hat sich die Leerstandsentwicklung nach starken Anstiegen bereits seit einiger Zeit stabilisiert und voraussichtlich halten sich Neuflächenproduktion und Nachfrage auch in diesem Jahr weitgehend die Waage. In Sofia hingegen wird die Fertigstellung u. a. von City Tower und Capital Fort den Büroflächenbestand abermals signifikant erhöhen. Durch die – verglichen mit dem Vorjahr sich verdreifachende – Neubautätigkeit könnten daher die zuletzt sogar leicht gesunkenen Leerstände in der bulgarischen Hauptstadt wieder etwas ansteigen. Daher sind Lage und Qualität entscheidend.

Neue Shopping Center-Flächen verschärfen Wettbewerb
"Im SC-Bereich wird sich der Wettbewerb in beiden Ländern in den kommenden Jahren verschärfen. Neue, moderne Shopping Center kommen auf den Markt, welche hohen Unterhaltungsfaktor bieten. Ältere Center die nicht durch ihre Lage und Mietermix überzeugen, werden unter Druck kommen. Mit Spitzenrenditen um gut 9 Prozent in Sofia sowie 8,5 bis 9 Prozent in Bukarest ist dies somit ein durchaus interessanter Markt für Investoren", fasst Schestauber zusammen.

Zu Beginn des Jahres 2014 verfügte Bulgarien über einen SC-Flächenbestand von rund 735.000 m². Die meisten Flächen (rund 85 Prozent aller Angebotsflächen) befanden sich in der Hauptstadt Sofia mit rund 1,3 Millionen Einwohnern und in den Städten über 200.000 Einwohnern (Plovdiv, Varna und Burgas). Letztes Jahr wurde in Sofia zwar nur eines, dafür aber das bislang größte Shopping Center eröffnet. Das rund 82.000 m² vermietbare Fläche und 150 Shops umfassende Paradise Center ist im Süden von Sofia situiert und bezeichnet sich selbst als das „erstes Lifestyle Center“ mit großzügigem Freizeit- und Entertainmentbereich. Nach anfänglichen Schwierigkeiten bei der Vermietung zum Eröffnungszeitpunkt hat sich das Center auch mit Hilfe von gewährten Incentives bis zum Ende des Jahres 2013 sehr gut gefüllt und die Leerstandsrate sank unter 10 Prozent. Bis zum Ende 2014 sollen vier neue – bereits in Bau befindliche Einkaufszentren – mit einer gesamten vermietbaren Fläche von rund 135.000 m² eröffnet werden. Die SC-Flächendichte in Sofia lag Ende des Jahres 2013 bei rund 254 m² pro 1.000 Einwohner und wird sich nach Fertigstellung der in Bau befindlichen Einkaufscenter Ende 2014 auf rund 360 m² pro 1.000 Einwohner erhöhen. Dieser Wert ist im Vergleich zu Bukarest (417 m² pro 1.000 Einwohner) deutlich niedriger und liegt auch unter Wien mit 540 m² pro 1.000 Einwohner.

Anfang 2014 betrug der Bestand an SC-Flächen in Rumänien rund 1,6 Mio. m². 50 Prozent der Flächen fanden sich dabei in den fünf bevölkerungsreichsten Städten Bukarest (30 Prozent), Cluj Napoca (5 Prozent), Timisoara (4 Prozent), Iasi (5 Prozent) und Constanta (6 Prozent). Im vergangenen Jahr 2013 wurden in Rumänien vier neue Shopping Center mit insgesamt rund 107.000 m² vermietbarer Fläche eröffnet, wobei der Vermietungsgrad zum offiziellen Starttermin im Vergleich zu den letzten Jahren höher ausgefallen ist. Für das laufende Jahr 2014 wird mit rund 56.000 m² der seit über 10 Jahren geringste Zuwachs an Flächen erwartet. Für zukünftige Shopping Center Projekte stehen in den nächsten beiden Jahren vor allem Bukarest und Brasov im Fokus. In Summe ergibt sich für die Jahre 2014, 2015 und 2016 ein Flächenzuwachs in Bukarest von rund 250.000 m² auf 975.000 m². Dies entspricht mehr als einem Drittel des aktuellen Gesamtbestandes. Damit erhöht sich die SC-Dichte je 1.000 Einwohner von aktuell 397 m² auf 557 m². Das liegt über dem Niveau des Wiener Marktes (540 m²/1.000 Einwohner), der im Allgemeinen als gesättigter Handelsmarkt gilt.

Rückfragen: Bank Austria Pressestelle Österreich
Matthias Raftl, Tel. +43 (0) 50505 - 52809
E-Mail: matthias.raftl@unicreditgroup.at