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26.09.2013

Bank Austria Real Estate Country Facts:
Immobilienmarkt Österreich: ein kleiner, feiner Markt mit Potenzial

  • Österreichischer Immobilienmarkt ist kleiner, stabiler Markt mit einer Netto-Cash-Flow-Rendite um 5 Prozent in den letzten neun Jahren
  • Österreich zählt zu Niedrigrenditeländern in Zentraleuropa: Investoren werden risikofreudiger, Immobilien mit Entwicklungspotenzial gewinnen an Attraktivität
  • Wiener Büromarkt: Neuvermietung kommt langsam in Schwung – 2013 Neubauvolumen von 205.000 m² erwartet
  • Shopping Center Markt – alte, weniger attraktive Konzepte kommen durch den Onlinehandel verstärkt unter Druck
  • Österreich bietet im internationalen Vergleich gute und leistbare Wohnqualität – 2012 allerdings starke Preisanstiege

Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria: "Das erste Halbjahr 2013 hatte zwei Gesichter: Einerseits wurden am kleinen österreichischen Immobilienmarkt entgegen dem europäischen Trend laut Daten von CB Richard Ellis (CBRE) nur 430 Millionen Euro in Immobilien investiert. Das waren rund 100 Millionen Euro weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Andererseits hat die Nachfrage nach Immobilienkrediten angezogen. Der Real Estate Bereich der Bank Austria verzeichnete im ersten Halbjahr 2013 mit einem Neugeschäftsvolumen von über einer Milliarde Euro die beste geschäftliche Entwicklung seit Jahren: Die Pipeline ist gut gefüllt und wir gehen davon aus, dass die Investitionen in Immobilien im zweiten Halbjahr 2013 und 2014 anziehen werden."

Die Liquiditätskosten im österreichischen Bankensektor sind von den Krisenhöchstständen deutlich zurückgekommen. Sie bewegen sich jedoch nach wie vor auf erhöhtem Niveau. Dennoch ist durch die extrem niedrigen Leitzinsen im Euroraum die Gesamtzinsbelastung für Kunden relativ gering. „Unsere Kunden bestätigen uns, dass österreichische Immobilieninvestoren und -entwickler mit der Kreditvergabepraxis der Banken weitgehend zufrieden sind. Teilweise werden die Kreditstrukturen, die nach wie vor konservativer als vor der Krise sind, sogar begrüßt, da sie eine Überhitzung des Marktes verhindern“, betont Madlencnik.

Klein, aber fein – Österreich ist stabiler Immobilienmarkt
Der österreichische Immobilienindex der Investment Property Datenbank (IPD) aus einem Portfolio von Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe/Logistik-, Wohn- sowie sonstigen Immobilien zeigt, dass 2012 der Gesamtertrag des untersuchten Österreichportfolios 6,2 Prozent (1,2 Prozent Wertänderungsrendite und 4,9 Prozent Netto-Cash-Flow-Rendite) betrug. Die jährliche Zeitreihe zeigt, dass sich die Netto-Cash-Flow-Rendite in Österreich in den letzten neun Jahren relativ stabil um 5 Prozent entwickelt hat. Damit wurde der österreichische Markt seinem Image, ein relativ stabiler Markt zu sein, gerecht. Dazu Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria: "Die erwartete Verbesserung der Konjunktur stellt die Weichen für eine weitere gute Performance des österreichischen Immobilienmarktes. Die Ökonomen der Bank Austria haben die österreichische BIP-Prognose für 2014 zuletzt auf knapp unter 2 Prozent nach oben revidiert. Damit läuft die österreichische Konjunktur deutlich besser als im europäischen Durchschnitt. Davon wird auch der österreichische Immobilienmarkt profitieren."

Kommerzieller Immobilienmarkt in Österreich auf gutem Weg
Die Spitzenrenditen in Österreich sind im Büro- und Einzelhandelsbereich relativ tief. Im Bürobereich wurde die 5-Prozent-Marke mit rund 4,8 Prozent deutlich nach unten durchbrochen. Im Einkaufszentren-Bereich liegen die Spitzenrenditen um 5,5 Prozent, in Fachmarktzentren um rund 1 Prozentpunkt höher. Im mitteleuropäischen Vergleich zählt Österreich damit zu den Niedrigrenditeländern. Dazu Madlencnik: "Es ist daher davon auszugehen, dass Immobilien mit Entwicklungspotenzial, die höhere Renditen bieten, für Investoren wieder attraktiv werden. Investoren werden etwas risikofreudiger und fragen zunehmend nicht mehr nur Prime-Immobilien, also Objekte in sehr guten Lagen mit sehr guten Mietverträgen, nach. Auch Immobilien mit Entwicklungspotenzial gewinnen an Attraktivität."

"Wir sehen nach wie vor Potential für einen Renditerückgang", ergänzt Schestauber, "allerdings begrenzt der Anstieg der Zinsen am langen Ende das Potential."

Wiener Büromarkt: Neuvermietung kommt in Schwung
Der Wiener Büromarkt zählt weiterhin zu den stabilsten Büromärkten in Europa und weist im Vergleich mit anderen europäischen Städten eine moderate Leerstandsrate von 6,5 bis 7 Prozent auf. Das Neuvermietungsvolumen ist im ersten Halbjahr 2013 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast ein Viertel gestiegen. Gleichzeitig stagniert die Neuflächenproduktion auf einem Wert leicht unter dem Vorjahresniveau. Für 2013 wird ein Neubauvolumen von ca. 205.000 m² erwartet. Den größten Anteil an Büroflächen, die im Jahr 2013 in der österreichischen Hauptstadt realisiert werden, findet man im DC Tower 1 in der Wiener Donau-City. Neben Hotelflächen werden hier auch ca. 44.000 m² Büroflächen entstehen.

Shopping Center Markt – alte, weniger attraktive Konzepte kommen durch Onlinehandel verstärkt unter Druck
Rund 40 Prozent der österreichischen Verkaufsflächen befinden sich im Raum Wien und Umgebung. Mit der Shopping City Süd, dem größten Einkaufszentrum Österreichs, südlich von Wien, verfügte Wien zur Jahresmitte 2013 insgesamt über 31 Einkaufszentren mit einer vermietbaren Fläche von rund 940.000 m², davon rund 730.000 m² reine Verkaufsflächen. Damit ist der Wiener Markt mit Einkaufszentrenflächen gut abgedeckt. Der Wiener Hauptbahnhof ist vorerst das letzte Shoppingcenterprojekt, das sich im Bau befindet. Es soll 2014 weitere 20.000 m² Verkaufsflächen auf den Markt bringen. Konkurrenz bekommen die Einkaufszentren aber nicht nur aus den eigenen Reihen, sondern auch aus dem Internet. "Der Onlinehandel verschärft den ohnehin harten Wettbewerb im Einzelhandel. Dies trägt dazu bei, dass Einkaufszentren mit unattraktivem Markenmix und/oder Lagen nochmals stärker unter Druck kommen", analysiert Schestauber. "Gute Shopping Center, die insbesondere auch durch den Unterhaltungsfaktor überzeugen, bleiben nach wie vor gefragt."

Österreich bietet gute und leistbare Wohnqualität – 2012 starke Preisanstiege
Durch teilweise krisenbedingt steigende Nachfrage kam es zu einem kräftigen Preisanstieg bei Wohnimmobilien, der im vergangenen Jahr mit einem Zuwachs im österreichischen Durchschnitt von 12 Prozent und in Wien von knapp 16 Prozent die Spitze erreichte. Im ersten Halbjahr 2013 schwächte sich die Dynamik der Preisanstiege ab, was auf eine zunehmende Normalisierung der Rahmenbedingungen schließen lässt. Auch darf trotz dieser kräftigen Preisanstiege nicht vergessen werden, dass der geförderte Wohnbau dazu beiträgt, dass Wohnen in Österreich im internationalen Vergleich nach wie vor relativ günstig ist: Private Haushalte verwenden 22 Prozent ihrer Konsumausgaben für Wohnen, ein EU-27-Haushalt muss 24 Prozent dafür aufwenden. Jedoch wächst in Summe die Belastung der Bevölkerung mit den Ausgaben für das Wohnen rascher als die gesamten Konsumausgaben: im Zeitraum 2007 bis 2011 um 16 Prozent nominell im Vergleich zu 13 Prozent in einem EU-27-Haushalt. "Die Ursachen für den relativ hohen Mietenanstieg sind vielfältig. In den letzten Jahren ist der Anteil geförderter Neubauten in Österreich gesunken, gemessen an der Zahl der Förderzusicherungen seit 2009 um fast ein Viertel. Gleichzeitig wurden Fördermittel in die Sanierung geleitet, Geld, das im Neubau fehlte", fasst Madlencnik zusammen.

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Rückfragen: Bank Austria Pressestelle Österreich
Matthias Raftl, Tel. +43 (0) 50505 - 52809
E-Mail: matthias.raftl@unicreditgroup.at